09/15

Centrul – oricând la mare căutare

de Kristina in Analiza de piata, Prima Casa, REMS in presa, Stiri imobiliare

Tineri moderni, oameni de afaceri, studenţi străini sau expaţi veniţi pentru business, cu aşteptări mari şi gusturi sofisticate sunt doar câteva dintre categoriile de clienţi care, aflaţi în căutare de apartamente, pun pe primul loc în listă centrul oraşului. E locul cu palate şi imobile clasate ca monumente istorice, cu pieţe şi zone pietonale, locul unde eşti aproape de zonele de terase şi unde sunt concentrate instituţii, sedii de unităţi de învăţământ şi cafenelele Capitalei Europene a Tineretului în 2015. Preţurile sunt mai ridicate decât în alte zone, dar să locuieşti ultra-central are avantajele proximităţii de servicii şi zone bune. Cât despre cei care cumpără locuinţe în centru ca investiţii – aceştia trebuie să fie pregătiţi cu bugete mai mari decât pentru orice altă zonă a oraşului, dar, o dată investiţiile făcute, veniturile din chirii sunt şi ele peste cartierele „concurente”.

Continuă să citești →

08/15

Student în Cluj? Vezi cam ce chirii poţi să găseşti în vara imobiliară

de Sarolta Simonffi in Analiza piata chirii, Chirii, REMS in presa, Stiri imobiliare

“Mi se par foarte scumpe”. Aceasta este prima reacţie în faţa ofertelor a unei viitoare studente la Medicină Cluj, interesată de un apartament de o cameră sau două, într-un bloc nu foarte îndepărtat de locul unde urmează să înceapă cursurile de an I. Printre oferte, locuinţe pentru care viitoarea studentă are de plătit: 370 de euro, 500 de euro, 550 sau chiar 700 de euro. “Decizia trebuie luată destul de repede, pentru că apartamentele se închiriază în câteva zile, în această perioadă”, e sfatul unui agent imobiliar, în perioada vacanţei de vară. Totuşi, ofertele care trec de 500 de euro pot fi găsite pe site-urile unde au fost postate chiar şi la interval de 2-3 săptămâni de precedenta căutare.

În plină febră a pieţei chiriilor (cu câteva săptămâni înainte de începerea noului an universitar), portalul Imobiliare.ro a lansat un proiect dedicat acestei pieţe, derulat exclusiv online în perioada 27 august – 30 septembrie: târgul de chirii. Prețurile pornesc de la 125 de euro pe lună pentru o garsonieră în Brașov, de la 150 de euro lunar pentru un apartament cu două camere din București și de la 180 de euro pe lună pentru un apartament cu trei camere din Timișoara. Oferta târgului cuprinde, în momentul lansării, peste 12.000 de garsoniere și apartamente cu două, respective trei camere scoase la închiriat în Bucureşti, Braşov, Cluj-Napoca, Timișoara şi Iași. În plus, studenții pot selecta proprietăți în funcție de distanța față de universitate.

Continuă să citești →

08/15

Când îţi cumperi locuinţa? „Una dintre tendințele perioadei de boom imobiliar revine pe piaţă”

de Sarolta Simonffi in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Dacă aţi căutat, căutaţi sau aveţi cunoştinţe care caută printre ofertele de pe piaţa locală în speranţa de a identifica o locuinţă (decentă la capitolul calitate şi nu de neatins la capitolul buget) aţi putut constata că nu e simplu de găsit. Aţi văzut poate preţuri care trec uneori mult peste 1.200 euro/mp, locuinţe în zone fără servicii sau greu accesibile, apartamente în blocuri vechi în care trebuie să mai investiţi considerabil ori în blocuri încă nerealizate şi despre care nu aveţi garanţia că vor ajunge la stadiu real (cu tot cu acte) în perioada următoare, ridicate de dezvoltatori care nu au întotdeauna cel mai bun “CV” în piaţa locală. Şi,totuşi, în Cluj se cumpără, chiar la stadiu de proiect. Sau cel puţin aşa spun (constată) agenţii imobiliari care au putut să vadă astfel de comportamente şi în vremuri de efervescenţă imobiliară de boom ante-criză, când activau în aceeaşi piaţă.

Continuă să citești →

07/15

Jumătate de an de scumpiri în Clujul imobiliar. Analiză

de Sarolta Simonffi in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Clujul imobiliar o ia cu prețurile, din nou, în fața celorlalte mari orașe ale țării. Sau cel puțin asta indică pretențiile proprietarilor de apartamente, conform unei analize a portalului Imobiliare.ro, care ia în calcul prețurile cerute în șase mari orașe ale țării. Astfel, dacă la nivel național prețul mediu cerut pentru apartamentele scoase la vânzare (noi și vechi) s-a majorat cu 4,7% în prima jumătate a anului, Clujul “special” e mai sus: +7,1%.

Continuă să citești →

06/15

Chiriile de lux și în Cluj la un pas de explozia prețurilor

de Catalin Elcean in Analiza de piata, Analiza piata chirii, Chirii, Stiri imobiliare

de Cătălin Elcean

Piața chiriilor

Optimismul din piața imobiliară se resimte și în piața chiriilor. Pe fondul dezvoltării segmentului de business s-a simțit o ușoară creștere pe piața chiriilor de case din Cluj-Napoca.

Indiferent dacă destinația lor a fost de birouri sau locuință, la mare căutare au fost casele cu o poziție bună, zona centrală sau semicentrală, cu acces ușor către mijloacele de transport în comun.

Pe segmentul de birouri, deseori cererea a depășit oferta de spații. Companiile mici și mijlocii aleg să își desfășoare activitatea într-o casă, în locul unui spațiu în clădiri de birouri, în mare parte din cauza prețului. În vreme ce în clădiri de birouri de clasa A, prețul unui metru pătrat de birou ajunge în jurul sumei de 12 Euro/mp, o casă cu o poziție semicentrală poate reduce costul până la 6-7 Euro/mp.

De asemenea ele oferă posibilitatea de autogestiune a spațiului, contorizare individuală a utilităților, lucru care de asemenea ajută la menținerea costurilor la un nivel minim.

Principalii clienți pe piața de închiriere case cu destinație birouri în Cluj-Napoca sunt firmele de IT&C, în proporție de aproape 70%. Ei caută în medie case cu o suprafață utilă cuprinsă între 100-250 mp, compartimentări dintre cele mai diverse. Cu o politică internă mult mai relaxată aceștia au început să benefecieze de multe avantaje pe care casele le oferă. Printre cererile de închiriere s-au numărat grădinile generoase, cu posibilitate de lucru “outdoors” pe timp de vară, sală de jocuri, sală de mese, bucătărie complet mobilată și utilată, piscină sau sală de fitness.

De asemenea într-un oraș sufocat de trafic o casă oferă posibilitatea de parcare pentru angajați, lucru pe care mulți dintre clienți îl au printre primele locuri pe listă atunci când caută o proprietate.

Atunci când vine vorba de case cu destinația locuință, mai ales cele din categoria “de lux” situația devine extrem de volatilă. Aici, pe lângă suprafață și locație intervin numeroase alte aspecte care cântăresc destul de mult în luarea unei decizii. Continuă să citești →

05/15

Tranzacții de 284 milioane de euro pe piața imobiliară din Cluj-Napoca, în datele oficiale. Ce, cât, unde și cu cât s-a cumpărat

de Sarolta Simonffi in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Pe o piață în care, dacă ești cumpărător, dai în aproape orice cartier de prețuri de peste 1000 de euro și uneori mult peste în noile blocuri ale orașului, anul trecut în Cluj-Napoca s-au tranzacționat 6.355 de proprietăți imobiliare. Dintre acestea, 383 de terenuri, 363 de case, 3.749 de apartamente și 1.860 de alte tipuri de proprietăți imobiliare. Valoarea totală a tranzacțiilor încheiate în 2014 pe raza Municipiului Cluj-Napoca a fost de aproximativ 283,9 milioane de euro. 84,5% dintre tranzacții au fost finanțate din surse proprii. Preț mediu: 832 de euro/mp, adică semnificativ mai jos decât cifrele din analizele imobiliare realizate de agenții imobiliare pe baza ofertelor din piață și a prețurilor cerute. Conform acestora prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare în Cluj trece acum de 1.000 de euro/mp.

Datele au fost făcute publice într-un ghid realizat pe baza tranzacțiilor imobiliare încheiate între vânzători și cumpărători pe raza municipiului, în anul 2014. Studiul a fost realizat de o echipă de evaluatori membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, coordonată de Adrian Vascu, Președintele ANEVAR, în parteneriat cu Primăria și Consiliul Local Cluj-Napoca și cu sprijinul companiilor de consultanță Veridio si KPMG. Acesta este a doua ediție a ghidului, după ce anul trecut a fost publicat unul care a raportat cifre pentru perioada mai-decembrie 2013. Consultă AICI ghidul.

Continuă să citești →

05/15

Ce? Unde? Și cum să alegi atunci când închiriezi un apartament

de Alexandra Neagos in Analiza piata chirii

Cauți un apartament de închiriat, vrei să scoți o locuință pe piață ori să investești în piața rezidențială pentru a închiria ulterior? Îți arătăm care sunt prețurile, cum au evoluat ele în ultima perioadă și care sunt cele mai vânate zone din oraș pentru acest segment de piață.

Începutul anului 2015 continuă creșterile vizibile pe piața chiriilor. O analiză a mediei prețurilor proprietăților (realizată pe cartiere, în funcție de numărul de camere) înregistrate în prima parte a anului 2015 și sfarşitul anului 2014, arată că în semestrul II prețul chiriilor a crescut cu cel puțin 7%, acestea preluând ascensiunea, sesizată și la începutul lui 2015.

Datorită proiectelor imobiliare noi, a expansiunii zonelor rezidențiale și a cererii crescute de locuințe, proprietarii au tins să crească prețul ofertelor. Astfel, dacă pentru un apartament de două camere, situat în construcție nouă, în Andrei Mureșanu, la prima închiriere, la început de an 2014 preţul de închiriere a fost 450 Euro/lună. La începutul anului 2015, la a doua închiriere, proprietarul decide că același apartament, cu aceleaşi dotari să se închirieze la valoarea de 500 de euro/lună. Astfel de pretenții au fost sesizate de către potențialii clienți, care, ulterior s-au transformat, neavând de ales, în chiriași.

O nișă foarte importantă și modelatoare a segmentului de chirii-rezidențial o reprezintă expații și oamenii de afaceri. Această nișă de public generează o parte importantă din cererea de închirieri de apartamente de lux. Se caută îndeosebi apartamente situate în construcții noi, în detrimentul celor vechi, preferate fiind zonele centrale, dar și cartierele Andrei Mureșanu, Gheorgheni, Bună Ziua, Europa. Expații caută în special apartamente mari, aerisite, cu un număr de dormitoare egal cu numărul membrilor familiei, mobilate modern, la prima închiriere. Un procent de aproximativ 10% dintre ei preferă să închirieze proprietăți nemobilate, ideal recent finisate.

Având în vedere că în zona centrală oferta de construcții noi este destul de limitată, cele mai bune variante pentru cei care doresc exclusiv Centru, sunt apartamentele cu suprafețe mari, renovate, situate în vile interbelice, deseori fiind obligatorie disponibilitatea unui loc de parcare. O proprietate de lux într-o clădire interbelică are un preț de pornire de 1000 de Euro/lună pentru o suprafață de 100-150 mp. Restaurarea unui apartament vechi, cu finisaje clasice, poate varia în funcție de suprafața și calitatea finisajelor. Spre exemplu, restaurarea unui apartament cu 2 camere de 50-70 mp poate începe de la suma de 10 000 de Euro. Procentul proprietăților renovate crește de la un an la altul, la fel și interesul proprietarilor și investitorilor pentru modernizarea și/sau restaurarea unor astfel de locuințe care sunt foarte populare mai ales în rândul clienților străini. Este încurajată păstrarea elementelor definitorii perioadelor inter/postbelice, datorită farmecului lor aparte, ce fuzionează elegant cu mobilierul stil, bine ales de către cunoscători.

Cartiere precum Andrei Mureșanu și Gheorgheni (zona de case) sunt vânate datorită poziției lor față de zonele centrale, dar și față de școli și centre comerciale. Acestea fiind cartiere cu construcții preponderent de tip vilă, opțiunea de a închiria aici un apartament vine cu o serie de avantaje: liniște, intimitate, lipsa traficului și acces facil spre zonele de interes.

Noile zone de expansiune ale orașului Cluj-Napoca, unde s-au construit locuințe în anii recenți, precum cartierele Bună Ziua și Europa, au crescut în preferințele chiriașilor ce caută construcții noi, moderne, cu priveliște panoramică. Apartamentele cu grădină sau terasă sunt la mare căutare, în special de către posesorii de animale de companie.

Graficul următor arată diferențele de prețuri pentru apartamentele de două camere din construcții noi și cele în construcții vechi, în funcție de poziționarea lor în cartiere.

Construcțiile noi sunt mai ușor de valorificat pe piață comparativ cu cele vechi. Contează confortul, compartimentarea, finisajele, dar și mobilierul. Materialele de calitate superioară folosite în construcție oferă un nivel de consum energetic mult mai mic, termoizolația și hidroizolația fiind mult mai eficiente. Proprietățile din acest segment oferă, în marea majoritate a cazurilor garaje, spații de depozitare și terase cu suprafete generoase. Prețul de vânzare a acestor proprietăți, precum și investițiile ulterioare impun un preț de închiriere mai ridicat și o anumită „triere” în rândul clienților și al viitorilor vecini.

Clujul se situează pe primul loc în provincie în ceea ce privește prețurile din sectorul rezidențial, dar piața imobiliară prezintă în continuare o ușoară tendință de creștere pe segmentul închirierilor. Aceasta este determinată de noile dezvoltări de locuințe și de cererea ridicată pentru proprietăți cu destinație de „protocol”. Această nișă de piață presupune standarde ridicate în ceea ce privește modernizarea și/sau menținerea imobilelor deținute, încercând să le ofere chiriașilor condiții optime de locuire.

05/15

Analiza de piata – Sectorul industrial

de Tibi Andrasi in Analiza de piata, REMS in presa

Analiza de piata – sectorul industrial

de Tibi Andrasi

Stocul actual de spații industriale listate pentru închiriere este de aproximativ 420 000 mp, împărțit în două categorii principale: depozite și unități de producție. Piața locală se confruntă cu un deficit serios în ceea ce privește oferta de spații moderne în parcuri industriale: se caută atât hale de producție, cât și spații de depozitare.
Aproximativ 170 000 mp de spații industriale sunt destinați unităților de producție în diverse ramuri ale economiei de la fabrici de textile până la prelucrări metalice. Pe această piață activează mai mulți investitori străini care externalizează o parte din procesul tehnologic, atrași de posibilitatea optimizării costurilor.
La mare căutare sunt depozitele poziționate în zone foarte ușor accesibile cu mijloace de transport în comun, fiind o soluție pentru producătorii care doresc o mare economie cu cheltuelile de transport pentru personal.
Aproximativ 250 000 mp sunt listați la închiriere ca spații de depozitare însă un mic procent din acestea sunt depozite logistice de clasă superioară.
Investițiile în sectorul industrial rămân în continuare la un nivel foarte scăzut înregistrându-se un deficit considerabil. Cele mai des întâlnite investiții sunt cele realizate în modernizarea halelor vechi și adaptarea acestora la solicitările clienților. Dezvoltatorii acestor tipuri de proprietăți sunt încurajați să facă investițiile și datorită poziției platformelor industriale, în multe cazuri foarte aproape de centrul orașului în zone cu acces TIR. Aici putem aminti 3 foste platforme industriale modernizate: Clujana, Carbochim și Unirea.
Investițiile speculative au fost nesemnificative ca număr, iar nevoia de parcuri industriale cu hale noi, moderne este foarte mare, atât pentru producție cât și pentru logistică. Cererea este foarte mare atât pentru spațiile mici, cât și pentru spațiile de mari dimensiuni, iar oferta este aproape inexistentă.
Un procent de 84 % din spațiile industriale disponibile pentru închiriere sunt contractate, iar cel mai mare procent de spații libere se referă la unități din afara localității.

Soluția pentru deficitul de spații ar fi încheierea unor contracte de preînchiriere și dezvoltarea unor parcuri industriale de mare anvergură. Cererea nouă de spații industriale a reprezentat 70% din volumul închirierilor din anul 2014, cei mai activi fiind operatorii logistici, dar și companiile din industria producătoare.
Restricționarea accesului de mare tonaj în interiorul orașului și în zonele populate forțează producătorii și operatorii de logistică să se orienteze către alte zone mai periferice sau în afara localității.
Prețul mediu de închiriere pentru un mp de spațiu/lună este de 3,15 Euro. Prețurile variază între 2,4 Euro/mp și 3,9 Euro/mp în funcție de dotările și poziția depozitului. Halele apropiate cu preț de valoarea maximă a intervalului sunt în principiu construcții moderne, cu finisaje superioare, climatizate și în multe cazuri personalizate pentru nevoile clientului. O soluție pentru reducerea costurilor și în același timp ocuparea unui spațiu de clasă superioară ar fi alegerea unor hale în afara localității unde prețurile sunt cuprinse între valorile de 2,7 Euro/mp- 3,4 Euro/mp pentru halele noi.
Sub 2 Euro/mp se pot găsi depozite de tip „Foste Ferme” care oferă o soluție pentru cei care urmăresc costuri reduse, însă se potrivesc activităților care nu necesită operațiuni de logistică sofisticate sau înălțimi generoase.
Este de așteptat ca nivelul chiriilor pentru 2015 să rămână în general stabil, însă având în vedere cererea mare pentru spatii industriale, este posibil ca prețurile să crească cu câteva procente, pe anumite segmente sau în zonele bine poziționate.