A fost, ani de zile, unul dintre domeniile-vedetă ale Clujului: piaţa imobiliară locală a bifat tot soiul de recorduri, printre care piaţa cu cele mai scumpe apartamente şi una care şi-a revenit rapid din criza economică din 2008. Ce se întâmplă însă în această perioadă, când gravei crize de sănătăte publică cauzată de pandemia COVID-19 începe să i se asocieze şi o criză economică? Se mai fac tranzacţii, ne putem aştepta la o reaşezare a pieţei, care sunt domeniile cele mai afectate? Îi întrebăm pe jucătorii din piaţă. Azi, „episodul 2”. Echipa REMS Imobiliare ne trasează, pe domenii, câteva „desene” despre situaţia actuală din piaţă. Câteva repere: cererea e în scădere, piaţa e, în general, blocată, chiriile se negociază, dezvoltatorii care au lucrări începute încearcă să ţină de preţuri, dar ne aşteptăm la corecţii în perioada următoare, mai ales în zone mai puţin căutate de cumpărători.

Chirii de locuinţe: cerere în scădere, negocieri şi rezilieri

„În ceea ce priveste chiriile rezidenţiale nu s-a înregistrat încă o scădere semnificativă a preţurilor, dar se remarcă o scădere a cererilor, ca urmare directă a măsurilor de limitare a deplasărilor impuse de autorităţi. Am întâlnit numeroase cazuri de reziliere a contractelor de închiriere pe motiv de forţă majoră, mai ales în rândul studenţilor, ale căror cursuri au fost suspendate. Pentru cei care se află în imposibilitate de plată, ca urmare a pierderii locului de muncă sau şomajului tehnic, se practică si negocierea chiriei în această perioada, cei mai mulţi dintre proprietari fiind de acord cu o reducere a chiriei sau, în rare cazuri, suspendarea pe o perioadă de o lună sau două a obligaţiilor de plată a chiriei”, menţionează Cătălin Elcean, specialist imobiliar.

Vânzari Rezidential. „Cu siguranţă în următoarele luni va exista o corecţie a preţurilor”

„În această perioadă, avem clienţi mai puţini şi mai precauţi”, sintetizează situaţia Andrei Negrilă, departamentul rezidenţial. „O parte dintre clienţii cu care nu am reuşit să finalizăm tranzacţiile înainte de criza generată de noul coronavirus au sistat pentru moment căutarile; altora, în schimb, situaţia actuală le-a trezit apetitul de tranzacţionare. Mai avem o categorie de clienţi care doresc să investească in imobiliare, de teama inflaţiei sau a volatilităţii valutelor”, adaugă Negrilă. În ceea ce îi priveşte pe dezvoltatori, aceştia nu au ajuns încă la ananghie. De ce? „Beneficiază de capital semnificativ, dat fiind faptul ca majoritatea proiectelor imobiliare din Cluj sunt într-o fază avansată a construcţiei, iar majoritatea imobilelor sunt vândute sau există promisiuni de vânzare încă din faza iniţială a proiectului. Totuşi, unii dezvoltatori au fost nevoiţi să reducă numărul angajaţilor, dar de cele mai multe ori nu din cauze financiare, ci mai degrabă din cauza lipsei de pe piaţă a unor materiale de construcţii”, menţionează Negrilă. Acesta aminteşte că, potrivit analizei imobiliare.ro, preţul mediu cerut pe apartamentele din Cluj-Napoca în luna martie 2020 ajunsese la 1826 euro/mp, cu 46 de euro în plus faţă de februarie. „Dacă facem o comparaţie între preţul mediu din martie 2020 şi aceeaşi lună din 2019, vom vedea o creştere de 260 de euro/mp în 2020. Este puţin probabil ca piaţa imobiliară să se prăbuşească asemeni perioadei din 2008, deoarece criza a educat mult populaţia, iar normele BNR privind acordarea de credite sunt mult mai precaute. Cu siguranţă în următoarele luni va exista o corecţie a preţurilor, pentru că deocamdată resimţim doar şocul emoţional, şi nu şocul economic generat de situaţia actuală. Totuşi, piaţa imobiliară din Cluj-Napoca este diferită faţă de alte oraşe, Clujul fiind un important centru universitar european, mediu de afaceri propice datorită forţei de muncă înalt calificată şi datorită infrastructurii, ceea ce generează nevoia permanentă de locuinţe, fie pentru uz personal, fie pentru investiţii”, conchide Negrilă.

Dezvoltatorii vor ţine de preţuri, ne putem aştepta la şantiere în conservare

„Având în vedere faptul că în majoritatea proiectelor începute sunt contractate în medie 75% dintre apartamente, constructorii vor afişa aceleaşi preturi şi vor face tot posibilul să își ducă antecontractele la finalizare. Preturile vor fi negociate în funcţie de fiecare dezvoltator în parte, ţinând cont de nevoia fiecăruia de lichidităţi, pentru a finaliza construcţiile începute.  Pe de altă parte, pentru construcțiile vechi la care prețurile erau mult supraevaluate pot apărea scăderi de prețuri în perioada următoare, în caz că se impune vânzarea. Probabil că vom asista și la şantiere care vor intra în conservare în zone în care cererile vor scădea substanțial, iar numărul de apartamente vândute până la momentul actual este unul foarte mic. Mulți constructori vor pune accent mai departe pe proiectele care vor aduce profiturile estimate inițial; proiectele care nu sunt încă demarate si pentru care preţurile de vânzare nu sunt înca stabilite pot fi amânate”, Simona Borsan, departamentul Rezidenţial. Aceasta mai menţionează că, deocamdată, pe majoritatea şantierelor cu proiecte începute și care au un termen de predare apropiat se lucrează. „Cererea de apartamente e mult scăzută, dar trebuie să ținem cont de faptul că oameni nici nu pot ieși în teren pentru vizionarea ofertelor. Este greu să iei o decizie de achiziţie in imobiliare doar pe baza pozelor, dar nu imposibil. Am avut cazuri în care clienţii s-au hotărât să cumpere sau să închirieze, în urma detaliilor primite online, poze, filmuleţe, amplasare pe hartă, documente de proprietate verificate”, spune Borsan.

Ceva mai ferite de criză: terenurile şi casele

Ne oprim şi la un segment mai special al pieţei. „La terenuri și case nu preconizăm că va fi o scădere semnificativă, având în vedere cererea mare și oferta destul de redusă, în special din cauza lipsei de terenuri pentru construcții, în zone consacrate.  Părerea mea este că pe aceste două segmente vom reveni la situaţia de dinainte de criza COVID, în aproximativ 3-4 luni de la încetarea stării de urgenţă. Prevăd chiar o creștere a cererii, în contextul în care mulţi dintre cei care se mulțumeau cu un apartament, chiar dacă aveau posibilitatea sa achiziționeze o casă acum se vor reorienta: se vor gândi că, pe viitor, dacă va fi nevoie să mai trecem printr-o izolare similară, o casă are mai multe avantaje. O problemă care va putea apărea în piaţa imobiliară îi vizează pe cei care au semnat antecontracte, au dat un avans şi urmează să finalizeze contractul autentic de vânzare-cumpărare, dar au un contract de muncă suspendat. Rămâne de văzut cum vor gestiona băncile aceasta situație”, menţionează Cătălin Borsan, de la departamentul Rezidenţial.

Sinteză

„În momentul de faţă, piaţa este în stagnare, 90% dintre tranzacţiile realizate în această perioada fiind cele negociate deja; santierele demarate şi având o parte din apartamente cu antecontracte semnate  se duc la bun sfârşit, urmând ca ansambluri aflate în faza de proiectare să demareze în şantier în funcţie de calculele făcute de fiecare dezvoltator în parte. După perioada de carantină, ne aşteptăm la o corecţie uşoară a preţurilor pe anumite zone şi o ezitare, pentru o perioadă scurtă de timp, din partea cumpărătorilor, atunci când au de luat o decizie de achiziţie”, sintetizează Claudiu Truţă, de la departamentul rezidenţial.

Sursa: Actual de Cluj