Introducerea programului Prima Casă, în iunie 2009, a relansat sau chiar a salvat (ar spune unii) piața rezidențială autohtonă pe parcursul perioadei de recesiune. Pe baza preţurilor cerute în ofertele intermediate de portal, o analiză a Imobiliare.ro arată cum au evoluat preţurile şi cum s-a adaptat oferta la noile bugete. Dar şi cum a ajuns Clujul cel mai scump oraş din ţară pe piaţa rezidenţială. Pe de altă parte, un cititor ne propune o comparaţie de care dă un potenţial cumpărător pe piaţa din Cluj: îţi iei aici apartament de aproape 2000 de euro/mp (fiindcă da – există şi astfel de oferte în oarş) sau te lansezi într-o afacere cu o locuinţă de vacanţă în încercata Grecie?

Cum au evoluat preţurile locuinţelor după marea criză imobiliară. Clujul şi-a revenit urcând pe locul 1 la preţuri

“Pe fondul unei creditări anterior restricționate, programul Prima Casă a generat o creștere semnificativă a puterii de cumpărare a populației și, implicit, a cererii (solvabile) de locuințe. Numărul de tranzacții a crescut, ceea ce, urmare a legii cererii și ofertei, a frânat în mod vizibil ritmul de scădere a prețurilor”. arată reprezentanţii Imobiliare.ro.

Potrivit Imobiliare.ro, suma medie solicitată pentru apartamentele (noi și vechi) disponibile spre vânzare la nivel național a scăzut cu 41% în primul (aproximativ un) an de recesiune, de la 2.058 de euro pe metru pătrat util în momentul de vârf al pieței (martie 2008) până la 1.211 euro pe metru pătrat înainte de intrarea în vigoare a inițiativei guvernamentale (mai 2009). Ulterior, în perioada 2009-2014, pretențiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% față de valoarea maximă atinsă înainte de criză, ajungând până la un nivel minim de puțin sub 900 de euro pe metru pătrat.

În acest răstimp, suma de 60.000 de euro a devenit un adevărat etalon de preț (la început mai rigid, apoi mai flexibil) pentru cele mai căutate tipuri de locuințe, respectiv apartamentele cu două și trei camere. Tonul alinierii a fost dat de proprietarii din piața veche, după care au urmat și vânzătorii de locuințe noi, odată cu demararea unor noi dezvoltări rezidențiale. În orașele secundare ale țării, piața a atins pragul de jos la jumătatea anului 2014 – din luna iunie, locuințele din Brașov, Cluj-Napoca, Timișoara și Constanța au început să recupereze din declinul început în 2008. În Capitală, pretențiile vânzătorilor au continuat să scadă timp de încă 12 luni, până în iunie 2015, după care au intrat pe un curs ușor ascendent. Acest decalaj este responsabil, parțial, de faptul că, de anul trecut, orașul cu cele mai mari prețuri la apartamente nu este Bucureștiul (unde Indicele Imobiliare.ro se situează în prezent la o valoare de 1.104 euro pe metru pătrat), ci Clujul (cu o medie de 1.197 de euro pe metru pătrat), arată datele Imobiliare.ro.

Cluj sau Corfu?

În acest moment, dintre cele 5044 de anunţuri cu oferte de apartamente din Cluj postate pe Imobiliare.ro, 1074 se încadrează în segmentul de preţ 40-60.000 de euro. Astfel, găseşti apartamente cu o cameră sau două camere (dar cu suprafeţe mici, locuinţe la mansardă sau în blocuri încă neterminate) în Grigorescu, Bună Ziua, Borhanci. Pe de altă parte, în perioada post-criză imobiliară, cumpărătorii de Cluj constată nedumeriţi cât de mult au luat-o în sus pretenţiile proprietarilor de locuinţe în capitala Transilvaniei. ” Când a ajuns 2000 de euro metrul pătrat la Cluj? Am găsit aşa: două camere, 42 mp utili, la 80.000 de euro! Acesta e un bloc nou în apropierea Iulius Mall. Pe mine m-ar fi interesat ceva în zona Gheorgheni, aşa că am căutat şi alte oferte. Pentru un alt apartament de două camere, de 54 mp, tot în acea zonă se cerea 80.000 de euro, plus TVA”, spune un tânăr care locuieşte în Cluj de 10 ani şi vrea să îşi cumpere un apartament. “Mai bine vinzi ce ai şi te muţi la greci”, completează el, cu un exemplu elocvent – în Corfu găseşti proprietăţi la 1600 euro/mp. “Iei apartament şi îl închiriezi când nu eşti acolo”, spune acesta.

Bugetul de Primă Casă a devenit buget de achiziţie

În ultimii opt ani, structura cererii de locuințe a suferit mutații importante pornind de la factorul preț. Potrivit datelor Imobiliare.ro, în 2008, 70% dintre cumpărătorii de apartamente erau interesați de  proprietăți mai scumpe de 100.000 de euro. Asta în condiţiile în care, la vremea respectivă, apartamentele cu trei și, în Capitală, chiar două camere se situau, de regulă, peste acest prag. Pe de altă parte, 9% dintre clienți aveau un buget cuprins între 80.000 și 100.000 de euro, 10% s-ar fi încadrat între 60.000 și 80.000 de euro, iar 11% ar fi plătit până la 60.000 de euro pentru o locuință. Bugetele celor mai mulţi dintre cumpărători s-au redus semnificativ până în 2016. Acum, cea mai mare parte a cererii (49%) este concentrată asupra proprietăților de până la 60.000 de euro, în vreme ce ponderea cumpărătorilor cu bugete de peste 100.000 de euro a scăzut drastic, până la 18% din total. În intervalul de preț 60.000-80.000 euro s-ar încadra 21% dintre clienți, iar 13% și-ar permite o casă de 80.000-100.000 de euro.

Apartamentele s-au făcut mai mici

“Pentru a răspunde noilor cerințe de preț ale pieței, dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale s-au văzut nevoiți să-și reconfigureze produsele – atât în ceea ce privește numărul de camere, cât și suprafețele alocate. Astfel, din stocul locativ construit între anii 2000 și 2008, o cotă de 37,9% era reprezentată de locuințe cu trei camere, această categorie fiind urmată de unitățile cu două (33,6%), cu patru camere și mai mult (15,3%) și, în fine, de garsoniere (13,2% din total). Raportându-ne la ce s-a construit între 2012 și 2016 însă, cele mai numeroase sunt apartamentele cu două camere (48,3%), urmate la o distanță importantă de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) și de unitățile cu patru camere și mai mult (7%)”, arată reprezentanţii Imobiliare.ro. Tendința de a dezvolta apartamente cu mai puține camere a fost dublată de o diminuare a suprafețelor aferente diferitelor categorii de locuințe. Astfel, suprafața medie unei garsoniere a scăzut de la 45 de metri pătrați (în 2000-2008) la 36 de metri pătrați (în 2012-2016), un apartament cu două camere are acum circa 55 de metri pătrați (față de 74 de metri pătrați), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri pătrați (de la 105 metri pătrați), iar unul cu patru camere și mai mult la 115 metri pătrați (față de 125 de metri pătrați).