Clujul imobiliar o ia cu prețurile, din nou, în fața celorlalte mari orașe ale țării. Sau cel puțin asta indică pretențiile proprietarilor de apartamente, conform unei analize a portalului Imobiliare.ro, care ia în calcul prețurile cerute în șase mari orașe ale țării. Astfel, dacă la nivel național prețul mediu cerut pentru apartamentele scoase la vânzare (noi și vechi) s-a majorat cu 4,7% în prima jumătate a anului, Clujul “special” e mai sus: +7,1%.
Pe o piață în care, dacă ești cumpărător, dai în aproape orice cartier de prețuri de peste 1000 de euro și uneori mult peste în noile blocuri ale orașului, anul trecut în Cluj-Napoca s-au tranzacționat 6.355 de proprietăți imobiliare. Dintre acestea, 383 de terenuri, 363 de case, 3.749 de apartamente și 1.860 de alte tipuri de proprietăți imobiliare. Valoarea totală a tranzacțiilor încheiate în 2014 pe raza Municipiului Cluj-Napoca a fost de aproximativ 283,9 milioane de euro. 84,5% dintre tranzacții au fost finanțate din surse proprii. Preț mediu: 832 de euro/mp, adică semnificativ mai jos decât cifrele din analizele imobiliare realizate de agenții imobiliare pe baza ofertelor din piață și a prețurilor cerute. Conform acestora prețul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare în Cluj trece acum de 1.000 de euro/mp.
Datele au fost făcute publice într-un ghid realizat pe baza tranzacțiilor imobiliare încheiate între vânzători și cumpărători pe raza municipiului, în anul 2014. Studiul a fost realizat de o echipă de evaluatori membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, coordonată de Adrian Vascu, Președintele ANEVAR, în parteneriat cu Primăria și Consiliul Local Cluj-Napoca și cu sprijinul companiilor de consultanță Veridio si KPMG. Acesta este a doua ediție a ghidului, după ce anul trecut a fost publicat unul care a raportat cifre pentru perioada mai-decembrie 2013. Consultă AICI ghidul.
Analiza de piata – sectorul industrial
de Tibi Andrasi
Stocul actual de spații industriale listate pentru închiriere este de aproximativ 420 000 mp, împărțit în două categorii principale: depozite și unități de producție. Piața locală se confruntă cu un deficit serios în ceea ce privește oferta de spații moderne în parcuri industriale: se caută atât hale de producție, cât și spații de depozitare.
Aproximativ 170 000 mp de spații industriale sunt destinați unităților de producție în diverse ramuri ale economiei de la fabrici de textile până la prelucrări metalice. Pe această piață activează mai mulți investitori străini care externalizează o parte din procesul tehnologic, atrași de posibilitatea optimizării costurilor.
La mare căutare sunt depozitele poziționate în zone foarte ușor accesibile cu mijloace de transport în comun, fiind o soluție pentru producătorii care doresc o mare economie cu cheltuelile de transport pentru personal.
Aproximativ 250 000 mp sunt listați la închiriere ca spații de depozitare însă un mic procent din acestea sunt depozite logistice de clasă superioară.
Investițiile în sectorul industrial rămân în continuare la un nivel foarte scăzut înregistrându-se un deficit considerabil. Cele mai des întâlnite investiții sunt cele realizate în modernizarea halelor vechi și adaptarea acestora la solicitările clienților. Dezvoltatorii acestor tipuri de proprietăți sunt încurajați să facă investițiile și datorită poziției platformelor industriale, în multe cazuri foarte aproape de centrul orașului în zone cu acces TIR. Aici putem aminti 3 foste platforme industriale modernizate: Clujana, Carbochim și Unirea.
Investițiile speculative au fost nesemnificative ca număr, iar nevoia de parcuri industriale cu hale noi, moderne este foarte mare, atât pentru producție cât și pentru logistică. Cererea este foarte mare atât pentru spațiile mici, cât și pentru spațiile de mari dimensiuni, iar oferta este aproape inexistentă.
Un procent de 84 % din spațiile industriale disponibile pentru închiriere sunt contractate, iar cel mai mare procent de spații libere se referă la unități din afara localității.
Soluția pentru deficitul de spații ar fi încheierea unor contracte de preînchiriere și dezvoltarea unor parcuri industriale de mare anvergură. Cererea nouă de spații industriale a reprezentat 70% din volumul închirierilor din anul 2014, cei mai activi fiind operatorii logistici, dar și companiile din industria producătoare.
Restricționarea accesului de mare tonaj în interiorul orașului și în zonele populate forțează producătorii și operatorii de logistică să se orienteze către alte zone mai periferice sau în afara localității.
Prețul mediu de închiriere pentru un mp de spațiu/lună este de 3,15 Euro. Prețurile variază între 2,4 Euro/mp și 3,9 Euro/mp în funcție de dotările și poziția depozitului. Halele apropiate cu preț de valoarea maximă a intervalului sunt în principiu construcții moderne, cu finisaje superioare, climatizate și în multe cazuri personalizate pentru nevoile clientului. O soluție pentru reducerea costurilor și în același timp ocuparea unui spațiu de clasă superioară ar fi alegerea unor hale în afara localității unde prețurile sunt cuprinse între valorile de 2,7 Euro/mp- 3,4 Euro/mp pentru halele noi.
Sub 2 Euro/mp se pot găsi depozite de tip „Foste Ferme” care oferă o soluție pentru cei care urmăresc costuri reduse, însă se potrivesc activităților care nu necesită operațiuni de logistică sofisticate sau înălțimi generoase.
Este de așteptat ca nivelul chiriilor pentru 2015 să rămână în general stabil, însă având în vedere cererea mare pentru spatii industriale, este posibil ca prețurile să crească cu câteva procente, pe anumite segmente sau în zonele bine poziționate.
De ce sa construiesti, unde, cat, ce si pentru cine? 
De ce sa cumperi, unde, ce si cu cat? De ce sa vinzi, cui si cu cat?
Ce si unde sa inchiriezi?
Vei gasi toate aceste raspunsuri in publicatia Ghid de investii imobiliare 2015 .
Spor la citit, analizat si tranzactionat!
Ce s-a întâmplat în 2014 și ce să așteptăm în 2015, care au fost sectoarele active, ce spații se caută și unde – sunt câteva dintre datele pe care vi le prezentăm pentru piața spațiilor comerciale, la nivel național și cu focus pe Cluj-Napoca.
Piata spatiilor comerciale la nivel national
Creșterea economică, corelată cu evoluția volumului vânzărilor, a încurajat dezvoltatorii să înceapă lucrările de construcție la centre comerciale mari: Mega Mall, Parklake Plaza, hypermarket-uri Kaufland și să continue implementarea diverselor proiecte aflate la stadiu de proiect. Această tendință se regăsește și în orasele mai mici care au un stoc limitat de spații comerciale moderne.
Reprezentativă pentru piața spațiilor comerciale din 2013-2014 a fost extinderea lanțurilor comerciale de tip discount. Pe segmentul spațiilor comerciale stradale, cererea a fost susținută în special de magazinele de proximitate: Carrefour Express, La Doi Pași și a marilor lanțuri comerciale: Carrefour, Metro. Pe segmentul supermarket-urilor se detașează ca leader a expansiunilor, lanțul Mega Image.
Centre comerciale
Oferta:
La sfârșitul anului 2013, stocul de spații comerciale a fost de 2 210 000 mp, piața înregistrând o creștere cu 50% în ultimii cinci ani. În ultimii doi ani viteza de creștere a numărului de centre comerciale a scăzut simțitor. În ultimii cinci ani livrările înregistrate pe piață au constat în discounter alimentar și mai multe spații adiacente sau faze suplimentare de construcții la proiectele existente. Pentru anul 2015 au fost anunțate mai multe extinderi a lanțurilor de magazine existente, cu spații complementare. Cu toate acestea, o piață care anunță a fi destul de activă din anul menționat s-a dovedit a fi mult mai săracă în ceea ce privește livrările de spații.
Ce văd pietonii în centrul comercial: multe cafenele, dar și vitrine goale și puține spații de retail vestimentar, altele decat cele de tip outlet/second hand. Cum descriu consultanții imobiliari situația: chiriile sunt încă ridicate și traficul pietonal insuficient, așa că inevitabil există și o serie de operatori care evită centrul sau care nu își pot susține activitatea. La fel ca în cazul celorlalte segmente imobiliare, și în ceea ce privește spațiile comerciale Clujul e cel mai scump oraș din țară, în afara Capitalei.
Sectorul spațiilor comerciale a înregistrat o activitate în creştere în ultimul semestru al anului 2014, mai puțin intensă decât segmentul birourilor, dar peste segmentul industrial, arată o analiză a companiei de evaluare Darian. “Investitorii au acționat cu prudență și preferă achiziția unor centre comerciale existente pe care să le extindă și să le modernizeze, abandonând sau amânând dezvoltarea unor proiecte noi de centre comerciale în țară”, spun reprezentanții Darian. În București, spațiile comerciale situate pe arterele principale se închiriază cu 35 – 45 €/mp/lună, fără TVA, respectiv cu 18 – 23 €/mp/lună, fără TVA, pe artere comerciale secundare. Potrivit Darian, la nivel național, cele mai mari chirii s-au înregistrat în Cluj, Brașov, Timișoara, Sibiu și Iași. Clujul este cel mai scump oraș din provincie: cu prețuri de 15-21 euro/mp în cazul arterelor principale și 10-15 euro/mp pentru spațiile de pe artere secundare. Aceste prețuri sunt mai mari decât în oricare alt oraș din afara capitalei, inclusiv cele turistice, cu artere pietonale. Astfel, pe arterele principale chiriile medii sunt de 15-18 euro/mp în Timișoara, 12-20 euro/mp la Brașov, 8-18 euro/mp la Iași, 8,5-13 euro/mp în Constanța sau 7-12 euro/mp la Sibiu. Rata de neocupare ajunge la 15% în cazul spațiilor situate pe arterele principale în Cluj și crește la 20% în cazul străzilor secundare.
Rata de neocupare la nivel naţional este de aproximativ 13% pentru spațiile aflate pe arterele comerciale principale și de aproximativ 16% pentru cele aflate pe arterele comerciale secundare.
Sursa: Actual de Cluj
Clujul se situează pe primul loc în clasamentul scumpirilor la 12 luni (în ceea ce privește prețurile solicitate de proprietari), cu o diferență de 17,4% față de nivelul atins la finele lunii ianuarie 2014 (818 euro/mp util), arată datele de început de an ale Imobiliare.ro, pe baza ofertelor intermediate prin portal. Avansul a fost dictat, în mare parte, de segmentul locuințelor noi, cu un plus de aproape 24% la 12 luni, de la un nivel de 715 euro/mp. În prima lună din 2015, prețurile solicitate (nu de tranzacționare) au crescut, în medie, cu 1,3%, de la 948 la 960 de euro/mp util, potrivit Imobiliare.ro. Apartamentele vechi au consemnat un avans ușor, de 0,2%, de la 1.023 la 1.025 de euro/mp util; locuințele noi s-au apreciat însă cu 2,8%, de la 862 la 886 de euro/mp util.
În timp ce proprietarii cresc prețurile solicitate, cumpărătorii consideră că pretențiile celor care vând nu au fundamente reale. „Prețurile sunt foarte sus! Apartament la etajul 1 din 7, fără centrală, de 60 mp. 67.000 de euro! E una dintre ofertele de care am dat în căutare de locuință. Cum să ceri 67.000 de euro pentru un astfel de apartament, ce justifică astfel de sume, de peste 1.000 de euro/mp în Cluj?”, se întreabă un posibil cumpărător care studiază piața locală de câteva luni
Inclusiv specialiști din piață pun la îndoială sustenabilitatea prețurilor, la nivelul la care au ajuns acestea în cel mai scump oraș din țară după București. „Cluj-Napoca este un oraș scump. Evoluția prețurilor atât pe segmentul apartamentelor scoase la vânzare, cât și pe cel al închirierilor merită urmărită. Problema care se pune este sustenabilitatea acestor prețuri. Se știe că proprietarii sunt de regulă foarte sensibili la orice semnale pozitive, or Clujul are parte din plin. Și acționează subiectiv. Clujul beneficiază de pe urma unui PR bun: orice investiție sau proiect nou beneficiază de mult mai multă expunere națională decât dacă ar fi fost făcută oriunde altundeva. Cu alte cuvinte, Clujul e la modă, iar asta se vede și în prețul apartamentelor. Rămâne de urmărit cât de sustenabil este pe termen mediu”, spunea pentru Actualdecluj.ro Crainic, director de marketing Imobiliare.ro, încă de anul trecut.
Subliniem că cifrele și procentele se referă la prețurile solicitate, nu la tranzacții efectiv realizate. Prețurile se mai duc în jos la negocieri, spun până și proprietarii care țin la sumele anunțate. Potrivit unui studiu realizat de Imobiliare.ro în toamnă printre proprietarii din marile orașe din țară, marjele de negociere în Cluj erau de 6% la terenuri (față de ultimul preț solicitat), de 5% la case-vile și între 2 și 4% la apartamente, cele mai “negociabile” fiind garsonierele.
Prețurile solicitate au crescut în întreaga țară, mai puțin în București, dar Clujul rămâne cel mai scump oraș din provincie. „Prima lună din 2015 a fost caracterizată de o tendință de majorare a prețurilor solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în întreaga țară. Valoarea Indicelui Imobiliare.ro la nivel național a crescut cu 2,1% în ianuarie față de decembrie anul trecut, ajungând la un nivel de 910 euro pe metru pătrat util (față de 891 de euro pe metru pătrat util). Cu o singură excepție, în marile orașe analizate, pretențiile vânzătorilor sunt mai ridicate acum decât în urmă cu 12 luni”, arată datele Imobiliare.ro.
Sursa: Actual de Cluj
În localitatea – satelit asaltată de dezvoltatorii de blocuri, lângă municipiu, în fosta zonă industrială din nordul orașului sau în cel mai mare cartier al Clujului. Acestea sunt zonele unde este cel mai probabil să găsești o ofertă “atractivă” și încadrabilă în buget de Prima Casă pentru clujeni, arată o analiză imobiliară. În alte orașe mari din țară, cumpărătorii pot găsi în același buget apartamente de 4 camere în cartiere. Clujul este totuși unul dintre cei mai mari „beneficiari” din ţară ai programului Prima Casă.
„La începutul perioadei de recesiune, suma de 60.000 de euro putea fi considerată drept una modestă pentru achiziția unei locuințe, cel puțin în marile orașe. În Capitală, spre exemplu, cei care dispuneau de un asemenea buget își puteau permite, în iunie 2009, doar un apartament cu două camere, într-un bloc vechi din „cartiere”. Astăzi însă, opțiunile sunt semnificativ mai numeroase. În această sumă se încadrează apartamente vechi și noi cu până la patru camere în interiorul marilor orașe, precum și vile nou-construite la periferia acestora. Paleta de oportunități este completată de oferte de case de vacanță în zone cu potențial turistic ale țării”, spun reprezentanții portalului Imobiliare.ro.
Potrivit ofertelor intermediate prin portal, pentru clujeni, cele mai atractive oferte prin prisma prețului rămân cele din Florești, localitate situată lângă Cluj-Napoca, unde o casă finalizată anul trecut are un preț cerut de 60.000 de euro. Locuința este compartimentată în patru camere, dispune de o suprafață utilă de 110 mp, iar terenul aferent are 180 mp.
În același timp, în cartierul Mănăștur (strada Mehedinți), un apartament vechi, cu patru camere, este scos la vânzare pentru 60.000 de euro. Acesta este situat la etajul șapte din zece și dispune de o suprafață utilă de 70 de metri pătrați. În cartierul Iris, un apartament nou, tot cu patru camere, are un preț cerut de 59.000 de euro. Acesta este situat la parterul unui bloc pe cinci nivele finalizat în anul 2009 și ocupă 83 de metri pătrați utili.
Clujul este unul dintre cei mai mari „beneficiari” din ţară a programului Prima Casă, arată datele Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM). Mai precis, de la începutul programului, în anul 2009, FNGCIMM a consemnat 130.000 contracte de garantare, cu o valoare a creditelor de aproape 5 miliarde euro, se arată într-un comunicat al Fondului. Capitala se situează pe primul loc la numărul solicitărilor pentru Prima Casă, cu 35.000 de dosare, reprezentând 27,3% din total, urmată de judeţul Ilfov, cu 11.500 dosare (8,8%), Cluj – 9.100 dosare (7%), Timiş – 7.600 dosare (6%), Iaşi şi Constanţa (circa 5% fiecare).
Sursa: Actual de Cluj
Parcul tehnologic de pe fosta platformă Libertatea, a cărui primă etapă de proiect este funcțională de un an, își deschide din această lună centrul de conferințe, au anunțat dezvoltatorii. Cei mai noi chiriași ai centrului de afaceri sunt o companie activă în domeniul wireless și unul dintre jucătorii din liga Big Four a consultanților internaționali.
Zona destinată conferințelor și întâlnirilor și sala de fitness vor fi livrate în 19 decembrie. Zona de conferințe și ședințe este situată la etajul 1 al clădirii A, are 230 mp și este compusă dintr-o sală cu o capacitate pentru aproximativ 150 de persoane și o zonă pentru ședințe pentru maxim 30 de persoane. Spațiul este dedicat atât rezidenților parcului, cât și oricărui alt eveniment ce se potrivește cu profilul parcului. Sala de fitness este situată în aceeași clădire A, la parter și dispune de 200 mp.
