Cu o criză sanitară în desfășurare, viitor incert pentru firmele active în piață și mutarea accentului pe „work from home”, în încercarea de a ține în frâu pandemia, putem spune că anul care se încheie a fost unul complicat pentru proprietarii de birouri, dar și pentru cei care se pregăteau să facă învestiții în acest sector. În acest context, se mai închiriază spații, se mai construiesc birouri? Care e locul Clujului pe harta mare, câte proiecte sunt în lucru și cine sunt cei mai mari chiriași ai spațiilor din municipiu? Un tablou al pieței, în cele ce urmează:

Cluj-Napoca are cel mai mare stoc de birouri din afara Bucureștiului: aproape 350.000 metri pătrați închiriabili; asta reprezintă însă doar aproximativ 12% din stocul Capitalei, arată un studiu JLL România. Chiar și în pandemie, Clujul a fost cel mai activ oraș pe piața închirierilor, dar cele mai mari investiții în acest sector vor apărea în perioada următoare la Timișoara și Iași. Clujul are cel mai mare salariu mediu net dintre marile orașe din afara Bucureștiului, dar și cel mai înalt nivel al PIB per capita.

„Principalii chiriași internaționali de spații de birouri au gravitat către București, de departe cel mai mare oraș din țară. Cu toate acestea, pe măsură ce economia României se extinde și se maturizează, dar și pe măsură ce salariile medii cresc, atât investitorii imobiliari, cât și chiriașii clădirilor birouri caută să se extindă dincolo de București, pentru a profita de întregul potențial de dezvoltare al țării”, arată compania de consultanță. Stocul modern de spații de birouri din principalele 4 orașe regionale din România totalizează puțin peste un milion de metri pătrați, respectiv ceva mai mult de o treime din stocul Bucureștiului. Datele JLL arată că, între piețele regionale, cel mai mare stoc se regăsește în Cluj-Napoca, care concentreză aproape 350.000 metri pătrați închiriabili, sau circa 12% din stocul din București, fiind urmat de Timișoara, cu 290.000  metri pătrați (aproape 10% din stocul capitalei), Iași, cu 220.000 metri pătrați (7,5% din stocul Bucureștiului) și Brașov, cu 157.000 metri pătrați (5,4% din stocul Bucureștiului).

Chiar dacă diferența dintre orașele regionale și București este foarte mare, așa cum este și diferența de populație, stocul în cele 4 orașe este așteptat să crească cu cel puțin 170.000 metri pătrați până la sfârșitul anului 2022, cele mai importante livrări de clădiri noi fiind anunțate in Iași (aproape 66.000 metri pătrați) și Timișoara (aproximativ 65.000 metri pătrați), arată JLL. ”Dezvoltarea pieței regionale de birouri vine ca o evoluție firească, având în vedere avantajele comparabile cu cele din București pe care principalele orașe din țară le oferă pentru chiriași, dezvoltatori sau investitori. Disponibilitatea și abilitățile forței de muncă, mediul de business care încurajează investițiile, atitudinea proactivă a autorităților sunt doar câteva elemente foarte importante pentru investitori și care pun pe harta unor nume mari de companii orașe precum Iași, Cluj, Timișoara sau Brașov. Și vom vedea și în perioada următoare tranzacții record pe aceste piețe”, susține Marius Șcuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL România.

În pofida pandemiei COVID-19, piața închirierilor de spații de birouri a continuat să fie activă în orașele regionale, susțin consultanții, oferind și cifre. Astfel, în primele nouă luni ale anului 2020, au fost tranzacționați peste 57.000 metri pătrați în cele 4 orașe. Pe primul loc s-a situat Cluj-Napoca, cu un volumul total al închirierilor în această perioadă de 32.600 metri pătrați, urmat de Brașov, cu 10.900 metri pătrați și de Timișoara, cu  9.400 metri pătrați. Aproximativ 4.200 metri pătrați au fost închiriați în Iași. În Cluj-Napoca, cererea medie  în ultimii 5 ani fiind undeva la 14.200 mp, iar rata de neocupare a spațiilor este de 6%, la fel ca în Timișoara și Iași.

Cererea de spații de birouri în orașele regionale a fost dominată de tranzacții cu suprafețe cuprinse între 500 și 1.000 metri pătrați și de spațiile de birouri de clasa A (73%).

Principalele tranzacții Cluj Napoca, T1-T3

Cluj-Napoca se regăsește și pe lista celor mai importante tranzacții de vânzare din marile orașe din țară, cu un „pachet” de clădiri ale Hexagon, vândute pentru 30 milioane de euro.

Chiriile medii au fost stabile în ultimii 5 ani în toate orașele regionale. Astfel, chiriile medii pentru spațiile de birouri clasa A pornesc de la 12,5-13,5 euro / m² / lună în Brașov și ajung la 13,5-14,5 euro/ m² / lună în Cluj-Napoca și Iași, în timp ce în Timișoara se situează între 13 și 14 euro / m² / lună. Randamentele investiționale prime pentru clădirile de birouri din orașele secundare se situează în jurul a 8,25% pentru Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, în timp ce pentru Brașov sunt ceva mai mari, ajungând la 8,5%, comparativ cu 7% în București

Cei mai importanți chiriași de spații de birouri din orașele regionale tind să fie companiile de IT&C și cele din sectorul de servicii externalizate de tip BPO sau SSC.

Clujul este marcat ca puternic hub IT&C și de servicii, Timișoara este renumită mai ales pentru industria auto, dar are și invesiții în IT și centre de servicii, Iașiul a atras și el în ultimii ani investitori în BPO și SSC, dar și firme de IT, iar Brașovul găzduiește o gamă largă de furnizori de înaltă tehnologie, companii din industria farmaceutică și IT.

Totodată, orașele regionale au intrat și în atenția marilor investitori imobiliari, așa cum a fost cazul in 2019 cu achiziția celui mai mare ansamblu de birouri din Cluj, The Office (aproximativ 60.000 metri pătrați închiriabili) de către Dedeman. De menționat, de asemenea, achiziția de către AFI Europe a proiectului City Business Centre din Timișoara, parte a portofoliului de birouri preluat de NEPI Rockcastle în acest an.

Proiecte în plan

„Deși drumul care urmează este marcat de incertitudine având în vedere persistența pandemiei COVID-19 și restricțiile asociate acesteia există în perspectivă o listă consistentă de tranzacții care ar putea fi închise în viitorul apropiat și pe parcursul anului 2021”, spun cei de la JLL.

1000 de proiecte în anul pandemiei 

Anul în curs a fost unul destul de bogat în proiecte de birouri, dar cele mai multe sunt în stadii incipiente. La nivel național, s-au înregistrat 956 de proiecte în categoria Clădiri de Birouri și Incubatoare de Afaceri, arată datele transmise de IBC Focus, companie de consultanță care monitorizează șantierele din România. Dintre acestea, 59 sunt în Cluj-Napoca. Cele mai multe – 31 – se află în stadii incipiente (intenție, proiectare, autorizare, licitație sau se află înainte de începerea lucrărilor), doar 18 sunt deja în șantier (construcție si amenajare), iar 10 sunt finalizate. „Momentan putem spune că, per total, nu s-au resimțit scăderi atât de drastice pe acest sehment. În majoritatea cazurilor, vorbim de proiecte mari  -spre exemplu la Cluj sunt 38 de astfel de investiții – care necesită și un timp indelungat de realizare. Practic, tot procesul de organizare și realizare a fost planificat înaintea debutului pandemiei. Într-adevăr  este posibil ca în unele cazuri să se fi resimțit întarzieri, din cauza faptului că legislația nu a fost clar definită în perioada stării de urgență, însa proiectele au avansat normal”, menționează Mihaela Ghiorghiu, specialist PR la IBC Focus. Cu toate acestea, birourile nu sunt cele mai populare investiții în această perioadă. „Antreprenorii generali chestionai de noi au declarat că, în ceea ce privește proiectele viitoare, pe primele pozitii în topul preferințelor în perioada următoare sunt lucrările rezidențiale private (care au învins și criza economică din trecut), dar și lucrările de infrastructură”, adaugă Ghiorghiu. „În zona de office, anul 2021 va începe cu multe incertitudini, dar probabil spre finalul său clădirile de birouri se vor umple la loc. Deși ”work from home” pare o idee seducătoare la prima vedere din punctul de vedere al costurilor, pe termen mediu și lung productivitatea va fi afectată prin lipsa schimbului spontan de informații, bune practici, idei. Latura socială a muncii va face ca munca de acasă să fie o soluție temporară”, spunea despre viitorul pieței Vlad Negru, arhitect care conduce unul dintre cele mai mari birouri de proiectare din Cluj.

Clujul are cel mai mare salariu mediu net dintre marile orașe din afara Bucureștiului – 825 de euro , înregistrat în iulie 2020, dar și cel mai înalt nivel al PIB per capita (înregistrat în 2019).

Sursa: Actual de Cluj