Arhive autor: Tibi Andrasi

1
11/17

Clasificarea spatiilor industriale

de in Analiza de piata, Fără categorie

Există un criteriu de clasificare a spatiilor industriale. Pentru inceput vom descrie ce inseamna depozit si ce functionalitati are.

Depozit – o incinta non-rezidentiala de depozitare materii prime, produse si alte bunuri, care asigura respectarea conditiilor de depozitare si spatiul este dotat cu facilitati de stocare și este pretabil pentru constructii si structuri de incarcare/descarcare.

Dupa denumire, spatiile industriale se impart in: spatii de productie, comert cu amanuntul, depozitare, logistica.

Dupa tipul depozitarii, acestea se impart in: depozitare de produse alimentare, non-alimentare, produse farmaceutice si cu destinatie speciala.

La stabilirea clasei in care se incadreaza fiecare depozit, luam in calcul urmatorii parametri: localizarea geografica a depozitului, drumurilor de acces, distanta fata de autostrazi, prezenta liniei de cale ferata, suprafata, numar de etaje, inaltimea depozitului, dotarile, gradul de finisare, starea in care se afla, etc.

Depozitele incadrate in categoria” A +” sunt  spatiile cu o locație excelenta din punct de vedere logistic si cu dotarile de grad inalt.

  Continuă să citești →

15
04/16

Cladire de birouri sau vila ?

de in Analiza de piata, Chirii, REMS in presa, Stiri imobiliare

Vilele pentru birouri, in cele mai multe cazuri provin din conversia unor spatii de locuit in spatii de birouri. Acestea ofera posibilitatea personalizarii spatiului si in sensul unei atmosfere `casual ` care impune o atitudine mai prietenoasa. In aRibbet collagecelasi timp datorita compartimentarilor existente spatiul utilizabil pentru activitatile de birouri este mult redus fata de un spatiu  `open space ` regasit in cladirile de birouri. In aceeasi ordine pretul se raporteaza la suprafata utila, suprafata care in cazul vilelor, cuprinde si holuri, debarale, case de scara, dressinguri,  grupuri sanitare excedentare si dotate cu sanitare specifice locuintelor etc.

In cele mai multe cazuri diferenta dintre suparafata inchiriata si suprafata utilizata poate sa ajunga si la 30 % .

Preturile practicate pentru vile sunt 6-8 eu/mp  raportat la suprafata utila.

Birourile situate in centre business ofera clientilor posibilitatea optimizarii spatiului inchiriat, adica suprafata inchiriata este direct proportionala cu cea utilizata in mod exclusiv pentru birou.  Cladirea de birouri impune o atitudine corporate si promoveaza prestanta. Datorita flexibilitatii in compartimentare,  cladirile de birouri pot acomoda mai usor un numar mai mare de angajati intr-o suprafata mai mica . Zonele de servicii sunt in afara spatiului inchiriat si sunt intretinute de catre administratia cladirii. Continuă să citești →

23
10/15

Cladire la stadiul de semifinisat pentru inchiriat

de in REMS in presa, Stiri imobiliare

Câteva din avatajele preluării unei clădiri la stadiul de roșu sunt:

  • Personalizarea spațiului
  • Anularea costurilor de reamenajare
  • Costurile de amenajare sunt suportate de proprietar în varianta standard specificată de către acesta
  • Optimizare spații conform nevoi
  • Infrastructura electrică /sanitară și IT, noi și personalizate
  • Timpi de execuție optimizați
  • Costurile de chirie sunt aceleași ca și în cazul în care se preia un spațiu care necesită reamenajare și nu în ultimul rând imaginea companiei pe piață.

Mai departe vă vom prezenta un studiu de caz cu o cladire preluată de către o firma care activează în domeniul IT.

Continuă să citești →

11
05/15

Analiza de piata – Sectorul industrial

de in Analiza de piata, REMS in presa

SAM_5804 SAM_5823Untitled 17 Greenwarehouse-14

 

Analiza de piata –  sectorul industrial

de Tibi Andrasi

Stocul actual de spații industriale listate pentru închiriere este de aproximativ 420 000 mp, împărțit în două categorii principale: depozite și unități de producție. Piața locală se confruntă cu un deficit serios în ceea ce privește oferta de spații moderne în parcuri industriale: se caută atât hale de producție, cât și spații de depozitare.
Aproximativ 170 000 mp de spații industriale sunt destinați unităților de producție în diverse ramuri ale economiei de la fabrici de textile până la prelucrări metalice. Pe această piață activează mai mulți investitori străini care externalizează o parte din procesul tehnologic, atrași de posibilitatea optimizării costurilor.
La mare căutare sunt depozitele poziționate în zone foarte ușor accesibile cu mijloace de transport în comun, fiind o soluție pentru producătorii care doresc o mare economie cu cheltuelile de transport pentru personal.
Aproximativ 250 000 mp sunt listați la închiriere ca spații de depozitare însă un mic procent din acestea sunt depozite logistice de clasă superioară.
Investițiile în sectorul industrial rămân în continuare la un nivel foarte scăzut înregistrându-se un deficit considerabil. Cele mai des întâlnite investiții sunt cele realizate în modernizarea halelor vechi și adaptarea acestora la solicitările clienților. Dezvoltatorii acestor tipuri de proprietăți sunt încurajați să facă investițiile și datorită poziției platformelor industriale, în multe cazuri foarte aproape de centrul orașului în zone cu acces TIR. Aici putem aminti 3 foste platforme industriale modernizate: Clujana, Carbochim și Unirea.
Investițiile speculative au fost nesemnificative ca număr, iar nevoia de parcuri industriale cu hale noi, moderne este foarte mare, atât pentru producție cât și pentru logistică. Cererea este foarte mare atât pentru spațiile mici, cât și pentru spațiile de mari dimensiuni, iar oferta este aproape inexistentă.
Un procent de 84 % din spațiile industriale disponibile pentru închiriere sunt contractate, iar cel mai mare procent de spații libere se referă la unități din afara localității.

Soluția pentru deficitul de spații ar fi încheierea unor contracte de preînchiriere și dezvoltarea unor parcuri industriale de mare anvergură. Cererea nouă de spații industriale a reprezentat 70% din volumul închirierilor din anul 2014, cei mai activi fiind operatorii logistici, dar și companiile din industria producătoare.
Restricționarea accesului de mare tonaj în interiorul orașului și în zonele populate forțează producătorii și operatorii de logistică să se orienteze către alte zone mai periferice sau în afara localității.
Prețul mediu de închiriere pentru un mp de spațiu/lună este de 3,15 Euro. Prețurile variază între 2,4 Euro/mp și 3,9 Euro/mp în funcție de dotările și poziția depozitului. Halele apropiate cu preț de valoarea maximă a intervalului sunt în principiu construcții moderne, cu finisaje superioare, climatizate și în multe cazuri personalizate pentru nevoile clientului. O soluție pentru reducerea costurilor și în același timp ocuparea unui spațiu de clasă superioară ar fi alegerea unor hale în afara localității unde prețurile sunt cuprinse între valorile de 2,7 Euro/mp- 3,4 Euro/mp pentru halele noi.
Sub 2 Euro/mp se pot găsi depozite de tip „Foste Ferme” care oferă o soluție pentru cei care urmăresc costuri reduse, însă se potrivesc activităților care nu necesită operațiuni de logistică sofisticate sau înălțimi generoase.
Este de așteptat ca nivelul chiriilor pentru 2015 să rămână în general stabil, însă având în vedere cererea mare pentru spatii industriale, este posibil ca prețurile să crească cu câteva procente, pe anumite segmente sau în zonele bine poziționate.

13
11/13

Ce înseamnă birouri de clasa A, B si C?

de in Stiri imobiliare

Ce înseamnă clădire de birouri clasa A?

991_inchiriere_birouri_1Clădiri de birouri de clasa A sunt acest fel de imobile care îndeplinesc cerinţele enumerate mai jos. Astfel, ele pot fi clasificate A+ sau AA fiind, ceea ce este un nivel mai înalt de categoria A. În general se folosesc termenii acestia când avem de a face cu clădiri foarte moderne, unele chiar cu certificatele clădirilor verzi şi în locaţii cele mai atractive, ultracentrale.

Cerinţe obligatorii:
Cablaj modern
Podea ridicată / tavan tehnic suspendat
Sistemul modern de aerisire
Parcare subterană asigurată pentru automobile
Locuri de parcare/metru pătrat: în oraş – 1:100; în centru – 1:75; în zone periferice – 1:50
Finisaje de cea mai buna calitate
Facility management de standard înalt
Recepţie la dispoziţie 24 de ore şi serviciu de pază
Cel puţin 1000 mp de spaţiu închiriabil de birouri

Cerinţe suplimentare: /dintre care cel puţin 6 sunt obligatori/
Lifturi rapide, moderne
Înălţimea pe nivel până la tavanul fals: cel puţin 2,65 m
Spaţii de recepţie de calitate, care vehiculează prestigiu
Flexibilitate în compartimentare
Proiect arhitectural de cea mai buna calitate
Servicii disponibile în clădirea sau în imediata vecinătate
Surse de energie neintreruptibile fie şi complementare
Ferestre cu geam dublu cu efectul de oglindă sau cu aspectul umbrit
Restaurant

Cum să recunoşti o clădire de birouri clasa B?

bImobilele de birouri clasa B trebuie să îndeplinească criteriile enumerate mai jos:

Cerinţe obligatorii:

Clădire de birouri careia lipseşte una dintre cerinţele obligatorii pentru clădirile de clasa A:
– cablaj modern, sistem de aerisire, parcare subterană sau măcar acoperită, finisaje de calitate, facility management de standard înalt, recepţie şi serviciu de pază 24 de ore/
– clădire de brouri cu cel puţin 750 mp de spaţii închiriabile pe nivel

Cerinţe suplimentare:

Clădire de birouri careia lipseşte cel puţin 6 cerinţe de cele enumerate pentru imobile de clasa A din categoria cerinţelor suplimentare şi
– Lift(uri)
– Executare de calitate deosebită
– Ferestre cu geam dublu
– Recepţie
– Cantină

Ce înseamnă clădiri de birouri clasa C?

c1Imobilele de birouri clasa C nu îndeplinesc cerinţele obligatorii stabilite pentru clădirile de clasa A, respectiv B.

Ce sunt birourile verzi?

Clădire verde este un imobil de birouri care şi-a stabilit un obiectiv să obţină un certificat în conformitate cu un sistem de certificare a clădirilor verzi, susţinut de o instituţie independentă locală sau din străinătate, unu dintre cele mai cunoscute fiind certificatul Green Building al Uniunii Europene sau certificatul LEED.
Clădiri verzi sunt imobile ecologice sustenabile, care în timpul proiectării, construirii şi folosirii lor au un impact redus asupra poluării mediului şi a sănătăţii oamenilor.

14
03/13

Tendinte in amenajrea spatiului de birou 2013

de in Chirii, Fără categorie, Stiri imobiliare

1Este foarte important sa ne personalizam spatiul de birou intr-o forma sau alta. Biroul modern nu este doar un loc de munca cu milioane de task-uri zilnice, ci devine incet o parte din viata noastra, doar ne petrecem minim 8 ore pe zi. Iata mai jos cateva idei  care cel putin pot aduce un zambet intr-o zi aglomerata.

http://www.officedesigngallery.com/template_archives.asp?chosenYear=2012&chosenMonth=8