„Sunt trei lucruri importante în alegere: locația, locația, locația!”. De câte ori ați auzit îndrumarea aceasta atunci când era vorba de vreo selecție în cazul unei investiții imobiliare (fie ea de birouri, hotelieră, comercială ori rezidențială)? Ei bine, se aplică și atunci când vrei să îți cumperi o locuință. De fapt, alegerea zonei e unul dintre cele mai importante criterii de luat în calcul atunci când ajungi în fața mariii decizii. Dacă alegerea se face la Cluj, orașul, cu statutul său “special” (al doilea cel mai important centru economic al țării și, din motive mai mult sau mai puțin justificate – cel mai scump din provincie), îți oferă două mari posibilități: vrei apartament în orașul “vechi” sau în orașul „nou”. Orașul vechi e orașul format din cartierele constituite, cele trasate după reguli urbanistice în urmă cu mai mulți zeci de ani. Cel nou e… nou. E Clujul format în special după 2000 cu vârf de piață în boom imobiliar, în 2007, când celor care vroiau să construiască locuințe nu le-a mai ajuns orașul. Așa că municipiul a crescut, pe margini, și au apărut extensiile Clujului: zone noi dezvoltate în special în sud, zone ca Bună Ziua, Câmpului, Borhanci și chiar în Făget.

Cartierele tradiționale au avantajul de a fi trasate după reguli urbanistice clare, au drumuri și infrastructură, utilități și servicii, parcuri, magazine, grădinițe, școli, chiar și terase ori cafenele când centrul orașului pare prea departe. Din cartiere ai drum sigur spre muncă, școală sau alte cartiere din oraș, fie cu mașina, fie cu acces simplu la mijloacele de transport în comun. Aici știi sigur (fiindcă vezi) ce e construit și cine îți sunt vecinii și ce fel de clădiri stau prin preajma blocului tău. Numai că aici selecția e destul de limitată, fiindcă puținele terenuri rămase disponibile nu au permis construirea de prea multe imobile noi. Așadar, aici ai cele mai mari șanse să găsești ceva potrivit dacă vrei apartament într-o construcție veche. Iar prețurile din cartierele bune sunt sensibil mai mari decât în restul orașului.

În schimb, zonele nou constituite s-au construit cel mai adesea în haos și în grabă, cu singura regulă a urbanismului “de parcelă”. Adică fiecare proprietar și-a făcut un proiect cât mai avantajos pentru propriul teren. Au apărut de-acum celebrele blocuri între case, imobilele fără drumuri rezonabile pe care să ajungi la ele și unde nu prea găsești nici măcar un ABC de bloc. Pe de altă parte, ai totuși șanse să găsești zone dezvoltate civilizat, oarecum unitar și cu perspectivă de legătură decentă cu orașul. Prețurile pot fi ceva mai mici, oferta e mai mare și mai diversă, fiindcă aici au venit dezvoltatorii când nu au mai găsit terenuri în cartierele vechi ale orașului. În zonele noi ai șanse să găsești un apartament modern și o arhitecură care iese din tiparele clasicelor blocuri gri sau colorate după reabilitări. Apoi, serviciile urmează oamenii după regula economiei: dacă e cerere vine și oferta. Așa că în multe dintre zonele noi, investitorii s-au orientat și au ridicat câte o unitate de retail ori chiar un restaurant. Oricum, rămâne esențial să găsești un imobil cu acces la utilități.

În final, decizia se ia numai prin comparație. Și prin prioritizarea elementelor (criteriilor) pe care le-ai pus în filtrul de decizie.

Vestea bună: programul Prima Casă, motor de câţiva ani pentru vânzările din segmentul rezidenţial, continuă. Vestea mai puţin bună: condiţiile sunt mai restrictive şi aria de selecţie restrânsă, în cazul în care ţinta de achiziţii se va limita la apartamente din construcţii noi. Dar din nou o veste bună: din perspectiva dezvoltatorilor, măsura care încurajează achiziţiile de locuinţe noi ar trebui să fie imbold spre şantiere care să aducă ofertă nouă în piaţă.

• Ce te interesează dacă eşti cumpărător

Noua formulă de Prima Casă nu mai permite clienţilor să acceseze decât credite în lei, în condiţii mult mai restrictive. Pentru a fi eligibil, cumpărătorul are de îndeplinit o serie de criterii: să nu aibă alte credite, să nu deţină un apartament de peste 50 mp, iar evaluarea bancară trebuie realizată având la bază preţul de tranzacţie, pentru ca avansul să nu fie mai mare de 5%. Un element deloc de neglijat pentru orice cumpărător la calculul bugetului de achiziţie ţine de venituri. Pentru a putea cumpăra o locuinţă prin programul guvernamental, venitul minim pe familie trebuie să fie de 300 de euro, pentru clienţii care sunt încadraţi de scoring în performanţă financiară A, respectiv 400 de euro pentu celelalte categorii. (Categoriile de performanţă se referă la bonitatea clientului în raport cu informaţiile prezentate).

• Ce te interesează dacă eşti vânzător

Ca întotdeauna când intervin schimbări, e de aşteptat ca piaţa să experimenteze un uşor blocaj, de tranziţie, până când potenţialii clienţi se vor familiarize cu noile reguli, condiţii sau dobânzi, după care ritmul vânzărilor va reveni la normal. Nu anticipăm scăderi semnificative de preţuri, în condiţiile în care cererea şi nevoia de locuinţe se menţin în continuare la un nivel care va “mişca” piaţa. Aşteptăm în schimb o stagnare de 1-2 luni. Cu toate acestea, în condiţiile în care noua Prima Casă va viza doar construcţiile noi, interesul clientilor va creşte pentru această categorie de locuinţe şi, o dată cu cererea, vor fi afectate şi preţurile, care ar putea merge uşor în sus. Pe de altă parte, e de menţionat că şi în momentul de faţă interesul este crescut pentru construcţiile noi, dar destul de puţine apartamente din zone bune ajung să fie cumpărate cu Prima Casă. Cele mai multe se achiziţionează cu plata cash, de multe ori chiar înainte de finalizare. Clienţii interesaţi de o achiziţie vor avea în continuare în vizor construcţiile vechi din zone bune, din cartierele constituite ale oraşului, ale căror preţuri nu sunt de aşteptat să scadă. Totuşi, s-ar putea ca această categorie să experimenteze o scădere a numărului de tranzacţii

Situaţie actuală

Momentan vânzările sunt încă încurajate prin funcţionarea pentru o perioadă a vechiului program prin care se accesează credite în euro. Unele bănci, cele care nu mai au fonduri pe vechiul sistem, au început să lucreze pe noua variantă, urmând ca celelalte instituţii financiară să facă acelaşi lucru, o dată ce finalizează sumele alocate prin varianta anterioară de Prima Casă.