Arhive autor: Kristina

2
06/21

Efectele pandemiei și a dispariției studenților-chiriași pe piața imobiliară. Clujul a pierdut din cumpărătorii de apartamente care achiziționau locuințe ca investiții

de in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Cei mai mulți dintre studenții veniți la facultate în orașul universitar s-au retras spre case, mare parte din activitatea de birou s-a mutat în sistem „home office”, cei care s-au văzut nevoiți să își facă din casă și loc de muncă s-au reorientat spre locuințe mai mari (în cazul în care și-au permis), în vreme ce cumpărătorii atrași până acum de siguranța investiției într-un apartament în Cluj s-au trezit în situația de a-și reevalua opțiunile. Cum arată, după mai bine de un an de pandemie, piața locuințelor la Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din țară? Ce locuințe se caută și unde a căzut cererea? Continuă să citești →

27
05/21

În cât timp se vinde un apartament în 2021 și la cât ajunge marja de negociere

de in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Cea mai îndelungată perioadă de vânzare poate fi observată în Cluj-Napoca – acolo unde și prețul mediu solicitat de către vânzători este cel mai ridicat.

Alături de evoluția prețurilor locuințelor, în corelație cu raportul dintre cerere și ofertă, există și alți indicatori importanți pentru cei care doresc să-și formeze o imagine realistă asupra evoluției pieței rezidențiale. Printre aceștia se numără perioada medie de vânzare a unei proprietăți rezidențiale, dar și marja de negociere. În cel mai recent raport de piață publicat de Analize Imobiliare, platforma lansată și susținută de Imobiliare.ro, cei doi indicatori au fost calculați pentru piața apartamentelor din șase mari orașe ale țării. Continuă să citești →

26
05/21

Cum arată piața chiriilor din marile orașe: cererea, oferta și prețurile

de in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Majoritatea centrelor regionale ale țării au resimțit, în ultimul an, scăderi ale prețului mediu solicitat pe segmentul apartamentelor.

Printre schimbările provocate de epidemia de COVID-19 se numără și o tendință ce ar putea avea un efect semnificativ asupra pieței chiriilor, anume popularizarea lucrului de la distanță și a cursurilor online. Cu toate acestea, datele centralizate de Analize Imobiliare relevă că, la nivelul celor șase mari centre regionale monitorizate, cererea pentru apartamente și case de închiriat se află, per ansamblu, la un nivel mai ridicat comparativ cu anul anterior. Astfel, în perioada ianuarie-martie, aproximativ 72.000 de vizitatori au căutat locuințe de închiriat pe Imobiliare.ro, în creștere cu 12% față de intervalul similar din 2020. Continuă să citești →

25
05/21

Se mai construiesc proiecte industriale la Cluj? Apahida, Gilău și Jucu atrag investitori

de in Analiza de piata, REMS in presa, Stiri imobiliare

Cu număr record de proiecte rezidențiale și în topul prețurilor la apartamente, având și una dintre cele mai dinamice piețe de birouri din țară, Clujul nu e cea mai populară zonă pe un segment important al pieței imobiliare: segmentul industrial. Cu toate acestea, există interes din partea dezvoltatorilor și în acest sector. Cele mai atractive zone din județ pentru proiecte industriale sunt Sânnicoar -Apahida, Jucu, Gilău, iar în proximitatea orașului Cluj-Napoca o altă zonă în curs de dezvoltare este Turda – Câmpia Turzii, arată datele sintetizate pentru Actualdecluj.ro de compania de consultanță CBRE. Continuă să citești →

8
09/15

Centrul – oricând la mare căutare

de in Analiza de piata, Prima Casa, REMS in presa, Stiri imobiliare

Tineri moderni, oameni de afaceri, studenţi străini sau expaţi veniţi pentru business, cu aşteptări mari şi gusturi sofisticate sunt doar câteva dintre categoriile de clienţi care, aflaţi în căutare de apartamente, pun pe primul loc în listă centrul oraşului.  E locul cu palate şi imobile clasate ca monumente istorice, cu pieţe şi zone pietonale, locul unde eşti aproape de zonele de terase şi unde sunt concentrate instituţii, sedii de unităţi de învăţământ şi cafenelele Capitalei Europene a Tineretului în 2015. Preţurile sunt mai ridicate decât în alte zone, dar să locuieşti ultra-central are avantajele proximităţii de servicii şi zone bune. Cât despre cei care cumpără locuinţe în centru ca investiţii – aceştia trebuie să fie pregătiţi cu bugete mai mari decât pentru orice altă zonă a oraşului, dar, o dată investiţiile făcute, veniturile din chirii sunt şi ele peste cartierele „concurente”.

Continuă să citești →

30
09/13

Cum sa pregatesti un apartament pentru vanzare!

de in Fără categorie

Pretentiile clientilor in ultimii ani sunt total diferite fata de anii trecuti. In ziua de azi se pune in balanta si se analizeaza avantajele si dezavantajele care tin de amplasament, dotari, finisaje, accesul la diferite facilitati (gradinite, scoli, mijloace de transport, banci). Este nevoie de un timp mult mai lung ca un client sa se decida.
Intreg procesul de vanzare incepe cu promovarea locuintei. Un aspect foarte important in promovare este acela ca agentul trebuie sa vada imobilul. Un apartamen vazut de un agent cu experienta este 50% vandut. In piata imobiliara in care cumparatorul este invadat cu zeci de oferte, este important ca imobilul sa fie promovat cat mai bine. Pozele cu care agentia promoveaza imobilul trebuie sa exploateze in mod optim toate caracteristicile si avantajele locuintei d-voastra.
In momentul in care imobilul este fotografiat trebuie sa se tina cont de urmatorul aspect: CURATENIE GENERALA. Eliminati ceea ce ar putea distrage atentia vizitatorului. Evitati sa aglomerati prea multe obiecte pe o suprafata. Una dintre cele mai mari greseli pe care le fac proprietarii este sa creada ca potentialii cumparatori vor recunoaste valoarea unei incaperi. Cumparatorii trebuie sa aiba sansa de a se vizualiza pe ei insisi in locuinta cu pricina, cu toate obiectele lor personale. Acest lucru devine mai dificil atunci cand locuinta este intesata de maruntisuri personale si fotografii de familie ale proprietarilor actuali.
Exista pe piata apartamente foarte avantajoase ca pret, compartimentare, zona, insa in poze “nu dau bine” adica sunt foarte aglomerate desi suprafata lor este generoasa.Clientii de azi vizualizeaza pozele iar daca acestea nu sunt suficient de atragatoare nu solicita oferta.
Aranjarea profesionala a unei case poate face incaperile mici sa para mai mari si sa transforme dezavantajele locuintei in atuuri.

2
04/13

Oraşul „vechi” sau oraşul „nou”?

de in Fără categorie

„Sunt trei lucruri importante în alegere: locația, locația, locația!”. De câte ori ați auzit îndrumarea aceasta atunci când era vorba de vreo selecție în cazul unei investiții imobiliare (fie ea de birouri, hotelieră, comercială ori rezidențială)? Ei bine, se aplică și atunci când vrei să îți cumperi o locuință. De fapt, alegerea zonei e unul dintre cele mai importante criterii de luat în calcul atunci când ajungi în fața mariii decizii. Dacă alegerea se face la Cluj, orașul, cu statutul său “special” (al doilea cel mai important centru economic al țării și, din motive mai mult sau mai puțin justificate – cel mai scump din provincie), îți oferă două mari posibilități: vrei apartament în orașul “vechi” sau în orașul „nou”. Orașul vechi e orașul format din cartierele constituite, cele trasate după reguli urbanistice în urmă cu mai mulți zeci de ani. Cel nou e… nou. E Clujul format în special după 2000 cu vârf de piață în boom imobiliar, în 2007, când celor care vroiau să construiască locuințe nu le-a mai ajuns orașul. Așa că municipiul a crescut, pe margini, și au apărut extensiile Clujului: zone noi dezvoltate în special în sud, zone ca Bună Ziua, Câmpului, Borhanci și chiar în Făget.

 

Cartierele tradiționale au avantajul de a fi trasate după reguli urbanistice clare, au drumuri și infrastructură, utilități și servicii, parcuri, magazine, grădinițe, școli, chiar și terase ori cafenele când centrul orașului pare prea departe. Din cartiere ai drum sigur spre muncă, școală sau alte cartiere din oraș, fie cu mașina, fie cu acces simplu la mijloacele de transport în comun. Aici știi sigur (fiindcă vezi) ce e construit și cine îți sunt vecinii și ce fel de clădiri stau prin preajma blocului tău. Numai că aici selecția e destul de limitată, fiindcă puținele terenuri rămase disponibile nu au permis construirea de prea multe imobile noi. Așadar, aici ai cele mai mari șanse să găsești ceva potrivit dacă vrei apartament într-o construcție veche. Iar prețurile din cartierele bune sunt sensibil mai mari decât în restul orașului.

 

În schimb, zonele nou constituite s-au construit cel mai adesea în haos și în grabă, cu singura regulă a urbanismului “de parcelă”. Adică fiecare proprietar și-a făcut un proiect cât mai avantajos pentru propriul teren. Au apărut de-acum celebrele blocuri între case, imobilele fără drumuri rezonabile pe care să ajungi la ele și unde nu prea găsești nici măcar un ABC de bloc. Pe de altă parte, ai totuși șanse să găsești zone dezvoltate civilizat, oarecum unitar și cu perspectivă de legătură decentă cu orașul. Prețurile pot fi ceva mai mici, oferta e mai mare și mai diversă, fiindcă aici au venit dezvoltatorii când nu au mai găsit terenuri în cartierele vechi ale orașului. În zonele noi ai șanse să găsești un apartament modern și o arhitecură care iese din tiparele clasicelor blocuri gri sau colorate după reabilitări. Apoi, serviciile urmează oamenii după regula economiei: dacă e cerere vine și oferta. Așa că în multe dintre zonele noi, investitorii s-au orientat și au ridicat câte o unitate de retail ori chiar un restaurant. Oricum, rămâne esențial să găsești un imobil cu acces la utilități.

 

În final, decizia se ia numai prin comparație. Și prin prioritizarea elementelor (criteriilor) pe care le-ai pus în filtrul de decizie.

11
03/13

Harta chiriilor de Cluj

de in Chirii, Fără categorie, Stiri imobiliare

2În funcţie de bugetul pe care sunteţi dispuşi să îl alocaţi pentru plata chiriei, dar şi de locurile de care vreţi să fiţi cât mai aproape (job, facultate), vă propunem o metodă eficientă de căutare: să mergeţi “ţintit”. Dacă sunteţi în căutare de chiriaşi, categoriile de mai jos vă vor ajuta în egală măsură, pentru a şti unde vă e targetul.

Într-un prim interval de preţ pe piaţa chiriilor, la 250-350 de euro/lună, se pot găsi locuinţe cu două camere în cartierele tradiţionale, cu blocuri, ale oraşului: Mănăştur, Grigorescu, Mărăşti, Gheorgheni, Zorilor, posibil chiar trei camere modeste în Mănăştur, Mărăşti, Grigorescu. Mai ridicate (350-500 de euro) sunt chiriile din blocuri şi vile nou construite, în zone rezidenţiale precum Andrei Mureşanu, Plopilor, Zorilor sau chiar în blocuri noi din Mărăşti şi Mănăştur ori, pentru sume similare – apartamente cu trei camere mobilate. În aceeaşi categorie de preţuri intră şi multe dintre locuinţele din noile extensii ale oraşului: Bună Ziua, Europa.

Pentru clienţii cu aşteptări (şi bugete) mai generoase, la peste 500 euro sunt disponibile apartamente cu 2-3 camere, finisate, mobilate şi dotate. Lista de preţuri merge şi mai sus: cu peste 800 de euro în Cluj se închiriază apartamentele cu 3-4 camere, chiar şi penthouse-uri, în vile şi imobile din construcţii noi, în special cu destinaţia de locuinţă de protocol.

În afară de bugetul disponibil, un alt aspect important în alegerea locuinţei de închiriat ţine de locul de muncă ori, în cazul studenţilor, de localizarea facultăţii şi accesul la infrastructura de transport. Astfel, studenţii sunt interesaţi îndeosebi de zone centrale, semincentrale, de cartierele Zorilor (pentru Universitatea Tehnică) sau Mărăşti (pentru facultăţile cu profil economic). De obicei, studenţii străini au bugete cuprinse între 450-700 de euro, în vreme ce studenţii români se orientează înspre apartamente mai ieftine. Persoanele tinere, cu locuri de muncă în Cluj, aleg să locuiască de obicei în zona unde lucrează. În consecinţă, foarte cerute sunt cartierele Gheorgheni, Mărăşti ori Zorilor, aici fiind amplasate majoritatea clădirilor de birouri unde îşi au sediile multe companii din domeniul IT şi consultanţă.

Persoanele din management, de obicei străini, caută apartamente cu confort sporit, în zone rezidenţiale liniştite şi se orientează aşadar înspre zone ca A. Mureşanu, Buna Ziua, Grigorescu (zona de case) Zorilor, chiar si Europa.

Ofertele de apartamente cu preţuri de 350-600 euro şi numărul cererilor sunt echilibrate în acest moment, aşa că diferenţa o fac locaţia, gradul de finisare, mobilierul şi dotările. De asemenea, a devenit foarte importantă existenţa unui loc de parcare sau chiar a unui garaj. Un apartament mic va avea mai mulţi clienţi decât un apartament cu acelaşi număr de camere dar cu confort mai mare. Apartamentele care oferă un confort ridicat şi preţ mai mare au o perioadă de aşteptare mai lungă pe piaţa închirierilor, dar vor fi contractate pe o perioadă mai îndelungată.

26
02/13

Prima Casă Nouă, cu plus şi minus

de in Fără categorie

Vestea bună: programul Prima Casă, motor de câţiva ani pentru vânzările din segmentul rezidenţial, continuă. Vestea mai puţin bună: condiţiile sunt mai restrictive şi aria de selecţie restrânsă, în cazul în care ţinta de achiziţii se va limita la apartamente din construcţii noi. Dar din nou o veste bună: din perspectiva dezvoltatorilor, măsura care încurajează achiziţiile de locuinţe noi ar trebui să fie imbold spre şantiere care să aducă ofertă nouă în piaţă.

  • Ce te interesează dacă eşti cumpărător

Noua formulă de Prima Casă nu mai permite clienţilor să acceseze decât credite în lei, în condiţii mult mai restrictive. Pentru a fi eligibil, cumpărătorul are de îndeplinit o serie de criterii: să nu aibă alte credite, să nu deţină un apartament de peste 50 mp, iar evaluarea bancară trebuie realizată având la bază preţul de tranzacţie, pentru ca avansul să nu fie mai mare de 5%. Un element deloc de neglijat pentru orice cumpărător la calculul bugetului de achiziţie ţine de venituri. Pentru a putea cumpăra o locuinţă prin programul guvernamental, venitul minim pe familie trebuie să fie de 300 de euro, pentru clienţii care sunt încadraţi de scoring în performanţă financiară A, respectiv 400 de euro pentu celelalte categorii. (Categoriile de performanţă se referă la bonitatea clientului în raport cu informaţiile prezentate).

  • Ce te interesează dacă eşti vânzător

Ca întotdeauna când intervin schimbări, e de aşteptat ca piaţa să experimenteze un uşor blocaj, de tranziţie, până când potenţialii clienţi se vor familiarize cu noile reguli, condiţii sau dobânzi, după care ritmul vânzărilor va reveni la normal. Nu anticipăm scăderi semnificative de preţuri, în condiţiile în care cererea şi nevoia de locuinţe se menţin în continuare la un nivel care va “mişca” piaţa. Aşteptăm în schimb o stagnare de 1-2 luni. Cu toate acestea, în condiţiile în care noua Prima Casă va viza doar construcţiile noi, interesul clientilor va creşte pentru această categorie de locuinţe şi, o dată cu cererea, vor fi afectate şi preţurile, care ar putea merge uşor în sus. Pe de altă parte, e de menţionat că şi în momentul de faţă interesul este crescut pentru construcţiile noi, dar destul de puţine apartamente din zone bune ajung să fie cumpărate cu Prima Casă. Cele mai multe se achiziţionează cu plata cash, de multe ori chiar înainte de finalizare. Clienţii interesaţi de o achiziţie vor avea în continuare în vizor construcţiile vechi din zone bune, din cartierele constituite ale oraşului, ale căror preţuri nu sunt de aşteptat să scadă. Totuşi, s-ar putea ca această categorie să experimenteze o scădere a numărului de tranzacţii

Situaţie actuală

Momentan vânzările sunt încă încurajate prin funcţionarea pentru o perioadă a vechiului program prin care se accesează credite în euro. Unele bănci, cele care nu mai au fonduri pe vechiul sistem, au început să lucreze pe noua variantă, urmând ca celelalte instituţii financiară să facă acelaşi lucru, o dată ce finalizează sumele alocate prin varianta anterioară de Prima Casă.