Arhive autor: Alexandra Neagos

05/16

Trendul chiriilor 2015-2016

de Alexandra Neagos in Analiza de piata, Analiza piata chirii, Chirii

In fiecare an 70.000 de studenti ajung la Cluj-Napoca, la cele 6 universitati de stat regasite aici.

O analiza de piata arata ca pretul chiriilor din Cluj depaseste vizibil pretul chiriilor din Bucuresti, cu un procentaj de aproximativ 8%.

Pe langa masa voluminoasa de chiriasi reprezentata de studenti, Clujul adaposteste sediile unor mari companii multinationale, ale caror angajati ajuta la cresterea preturilor chiriilor, pe masura ce cererea creste si ofertele sunt din ce in ce mai indisponibile. Astfel incat proprietarii isi permit sa aiba pretentii mari in ceea ce priveste valoarea la care isi apreciaza proprietatile.

Un apartament de doua camere cu pretul intre 300 si 350 de euro nu sta liber pe piata mai mult de 3-5 zile.

In urma analizelor precum si a experientei, piata imobiliara de pe segmentul chiriilor rezidentiale prezinta o crestere significanta in lunile august-octombrie 2015 datorita valului de studenti.

Insa, inceputul lui 2016 spulbera miturile legate de scaderea drastica a preturilor pe perioada iernii. Oferta fiind atat de slaba incat proprietatile disponibile se prezinta cu preturi de lista la fel de mari ca intr-o perioada obisnuita de disponibilitate, spre deosebire de alti ani cand apartamentele libere in perioada decembrie-martie erau dezavantajate de handicapul perioadei de eliberare iar proprietarii se vedeau nevoiti sa lase din pret, pentru a nu ramane cu ele neinchiriate in sezonul rece.

Anul 2015-2016 se prezinta a fi incapatanat, cu negocieri de nu mai mult de 5-7%.

Proprietarii sunt mai receptivi la cerere, intelegand mai bine conceptul de prezentare a unei proprietati si obisnuindu-se sa isi selecteze potentialii chiriasi deoarece au de unde alege.

Cele mai cautate proprietati sunt cele de doua si trei camere, in general decomandate. Garsonierele sunt extrem de putine iar confortul creste direct proportional cu pretul. Continuă să citești →

10/15

Ce s-a intamplat cu chiriile 2015?

de Alexandra Neagos in Analiza de piata, Analiza piata chirii, Chirii

Vara anului 2015 a reprezentat cresteri in valorile chiriilor dar si stagnari ale proprietatilor cu suprafete mari. Astfel putem vorbi de o ironie a pietei imobiliare in domeniul chirii rezidential.

Preturile apartamentelor de 1-2 camere au tins spre o crestere nejustificata, pe cand proprietatile cu 4+ camere, situate in zone rezidentiale precum Andrei Muresanu, Buna Ziua, Gheorgheni, cu preturi cuprinse intre 900-1200 euro, intalnesc o perioada de stagnare. Comparativ cu perioadele similare ale ultimilor 2 ani, cand aceste proprietati se inchiriau cu usurinta catre familii dar in special catre expati, vara si toamna anului 2015 pare a fi compromisa prin lipsa acestor nise de chiriasi.

Ce determina cresterea? Este acesta un boom sau un fals temporar?

Constructiile noi ce au “inflorit” peste noapte in ultimele 12-24 de luni ofera investitorilor ocazia perfecta pentru a investi cu scop de inchiriere ulterioara. Desigur, oferta in campul vanzarilor fiind in crestere, preturile per metru patrat cunosc si ele un salt in fata. Astfel, noii proprietari isi calculeaza investitia in functie de profit. Pe de alta parte, proprietarii vechi, resimt concurenta si pe baza teoriei “vecinu are”, decid sa creasca preturile chiriilor desi investitiile si renovarile sunt slab notabile. Spre exemplu, un apartament de doua camere, 60 mp in constructie 2015, se inchiriaza cu 900-1,000 euro (foto)

Sfarsitul verii infuenteaza in mod considerabil piata chiriilor datorita valului de studenti ce iau cu asalt orasul in fiecare an, cautand chirii cu preturi intre 150 si 800 euro, de la garsoniere la penthouse-uri cu 3-4 dormitoare.

Dar este oare aceasta crestere una falsa, temporara?

Utilizand ca ipoteza teoria suprasaturatiei, aceasta crestere aparent nejustificata din prisma clientilor chiriasi, va intalni cu siguranta un punct de echilibru in care pretul chiriilor va fi direct proportional cu zona, calitatea si valoarea investitiei.

05/15

Ce? Unde? Și cum să alegi atunci când închiriezi un apartament

de Alexandra Neagos in Analiza piata chirii

Cauți un apartament de închiriat, vrei să scoți o locuință pe piață ori să investești în piața rezidențială pentru a închiria ulterior? Îți arătăm care sunt prețurile, cum au evoluat ele în ultima perioadă și care sunt cele mai vânate zone din oraș pentru acest segment de piață.

Începutul anului 2015 continuă creșterile vizibile pe piața chiriilor. O analiză a mediei prețurilor proprietăților (realizată pe cartiere, în funcție de numărul de camere) înregistrate în prima parte a anului 2015 și sfarşitul anului 2014, arată că în semestrul II prețul chiriilor a crescut cu cel puțin 7%, acestea preluând ascensiunea, sesizată și la începutul lui 2015.

Datorită proiectelor imobiliare noi, a expansiunii zonelor rezidențiale și a cererii crescute de locuințe, proprietarii au tins să crească prețul ofertelor. Astfel, dacă pentru un apartament de două camere, situat în construcție nouă, în Andrei Mureșanu, la prima închiriere, la început de an 2014 preţul de închiriere a fost 450 Euro/lună. La începutul anului 2015, la a doua închiriere, proprietarul decide că același apartament, cu aceleaşi dotari să se închirieze la valoarea de 500 de euro/lună. Astfel de pretenții au fost sesizate de către potențialii clienți, care, ulterior s-au transformat, neavând de ales, în chiriași.

O nișă foarte importantă și modelatoare a segmentului de chirii-rezidențial o reprezintă expații și oamenii de afaceri. Această nișă de public generează o parte importantă din cererea de închirieri de apartamente de lux. Se caută îndeosebi apartamente situate în construcții noi, în detrimentul celor vechi, preferate fiind zonele centrale, dar și cartierele Andrei Mureșanu, Gheorgheni, Bună Ziua, Europa. Expații caută în special apartamente mari, aerisite, cu un număr de dormitoare egal cu numărul membrilor familiei, mobilate modern, la prima închiriere. Un procent de aproximativ 10% dintre ei preferă să închirieze proprietăți nemobilate, ideal recent finisate.

Având în vedere că în zona centrală oferta de construcții noi este destul de limitată, cele mai bune variante pentru cei care doresc exclusiv Centru, sunt apartamentele cu suprafețe mari, renovate, situate în vile interbelice, deseori fiind obligatorie disponibilitatea unui loc de parcare. O proprietate de lux într-o clădire interbelică are un preț de pornire de 1000 de Euro/lună pentru o suprafață de 100-150 mp. Restaurarea unui apartament vechi, cu finisaje clasice, poate varia în funcție de suprafața și calitatea finisajelor. Spre exemplu, restaurarea unui apartament cu 2 camere de 50-70 mp poate începe de la suma de 10 000 de Euro. Procentul proprietăților renovate crește de la un an la altul, la fel și interesul proprietarilor și investitorilor pentru modernizarea și/sau restaurarea unor astfel de locuințe care sunt foarte populare mai ales în rândul clienților străini. Este încurajată păstrarea elementelor definitorii perioadelor inter/postbelice, datorită farmecului lor aparte, ce fuzionează elegant cu mobilierul stil, bine ales de către cunoscători.

Cartiere precum Andrei Mureșanu și Gheorgheni (zona de case) sunt vânate datorită poziției lor față de zonele centrale, dar și față de școli și centre comerciale. Acestea fiind cartiere cu construcții preponderent de tip vilă, opțiunea de a închiria aici un apartament vine cu o serie de avantaje: liniște, intimitate, lipsa traficului și acces facil spre zonele de interes.

Noile zone de expansiune ale orașului Cluj-Napoca, unde s-au construit locuințe în anii recenți, precum cartierele Bună Ziua și Europa, au crescut în preferințele chiriașilor ce caută construcții noi, moderne, cu priveliște panoramică. Apartamentele cu grădină sau terasă sunt la mare căutare, în special de către posesorii de animale de companie.

Graficul următor arată diferențele de prețuri pentru apartamentele de două camere din construcții noi și cele în construcții vechi, în funcție de poziționarea lor în cartiere.

Construcțiile noi sunt mai ușor de valorificat pe piață comparativ cu cele vechi. Contează confortul, compartimentarea, finisajele, dar și mobilierul. Materialele de calitate superioară folosite în construcție oferă un nivel de consum energetic mult mai mic, termoizolația și hidroizolația fiind mult mai eficiente. Proprietățile din acest segment oferă, în marea majoritate a cazurilor garaje, spații de depozitare și terase cu suprafete generoase. Prețul de vânzare a acestor proprietăți, precum și investițiile ulterioare impun un preț de închiriere mai ridicat și o anumită „triere” în rândul clienților și al viitorilor vecini.

Clujul se situează pe primul loc în provincie în ceea ce privește prețurile din sectorul rezidențial, dar piața imobiliară prezintă în continuare o ușoară tendință de creștere pe segmentul închirierilor. Aceasta este determinată de noile dezvoltări de locuințe și de cererea ridicată pentru proprietăți cu destinație de „protocol”. Această nișă de piață presupune standarde ridicate în ceea ce privește modernizarea și/sau menținerea imobilelor deținute, încercând să le ofere chiriașilor condiții optime de locuire.

08/14

Clujul- vechi sau nou, impresionant de fiecare data

de Alexandra Neagos in Chirii, Design interior, Stiri imobiliare

Clujul– unul dintre candidatii perfecti pentru titlul de „Capitala culturala europeana” se distinge fata de orasele surori transilvanene nu numai prin sufletul lui plin de tineret, studenti, calatori ce pe an ce trece par sa se inradacineze tot mai adanc in pavajele si terasele orasului; Inima Transilvaniei se dezvolta de la an la an din punct de vedere imobiliar in directii pe cat de lineare, pe atat de diferite.

Astfel incat zona Clujului Istoric impanzit de cladiri vechi si monumente, centru vechi cu pietele lui, intruneste o varietate de viziuni privind apartamentele rezidentiale.

Doar aici putem intalni vecini de palier cu chirii ce difera de la 250 la 700 de euro pe luna. Doar aici se intalnesc finisajele vechi, linoleul si mozaicul pe de o parte, pe cand la acelasi etaj, dupa o alta usa, se pot remarca finisaje de inalta calitate sau restaurari de succes a ceea ce candva a fost „de seama”, transformandu-le in adevarate comori istorice si culturale.

Piata Unirii spre exemplu, ascunde apartamente vechi cu valori si amintiri nepretuite. Apartamente ce isi cauta chiriasi uneori ani de zile, pana cand vor fi gasite de chiriasul perfect. Proprietarii, pe masura, a acestor apartamente au reusit sa le restaureze si sa le pastreze sclipirea pe care altii, din diferite motive, au lasat-o sa se piarda in praful anilor.

(img 1)

(img 2)

Continuă să citești →

11/13

Cum sa iti personalizezi apartamentul inchiriat

de Alexandra Neagos in Chirii

In mod obisnuit, apartamentele destinate inchirierii sunt date spre folosinta cu strictul necesar, de cele mai multe ori cu finisaje in tonuri anoste si mobilier standard. Cu toate astea, este de preferat sa ai “cu ce lucra”.

Astfel incat, un perete alb, gol, poate fi foarte usor inviorat cu un tapet dragut ce fuzioneaza in tonuri cu perdelele si covorasele; agatarea din loc in loc a unor poze sau chiar a unui panou cu poze personalize poate inveseli camera de zi. In dormitor sunt primitoare oglinzile si tablourile mozaicate iar bucatarie poate fi impodobita cu recipiente, borcane si cutiute colorate.

In cazul in care canapeaua ta este folosita si si-a pierdut din charm, se pot achizitiona huse colorate, vesele, ce vin perfect cu pernutele de décor. Plantele sunt mereu o buna metoda sa aduci la viata un apartament fara sclipire. Perdelele sunt foarte importante in a da apartamentului tau atitudine. Daca spatiile de depozitare lipsesc sau sunt prea putine, poti monta cutiute sau cosulete din bambus in care se pot tine cartile, revistele, chiar si anumite obiecte decorative.

In eventualitatea inchirierii un apartament cu pereti inalti, un efect de calm si mister il confera perdelele de voal agatate jucaus deasupra partii de living, sau la trecerea dintr-o zona la alta, in cazul unui open space. Taburetii colorati sau cuburile din bambus sunt atat practici cat si estetic bineveniti.

Intr-un final, este mai usor sa personalizezi un apartament anost decat unul gata decorat. Oricum ar fi cazul, mereu obiectele colorate si formele geometrice bine definite, vor aduce un plus de viata apartamentului iar cele personale vor reflecta asupra caminului tau, ceea ce esti.

10/13

Micile detalii ale unei inchirieri

de Alexandra Neagos in Fără categorie

Inchirierea unei proprietati nu este intotdeauna un proces simplu. Desi mai putin complicat decat o vanzare, acesta nu se incheie in momentul semnarii unui contract, ci din contra, abia atunci se demareaza. Acest proces este de multe ori unul minutios, ce trebuie sa incadreze elemente de siguranta atat pentru viitorul chirias dar mai ales ar trebui sa vina in ajutorul proprietarului, care, dupa legile statului nostru, este prea putin sustinut.
Recent, am auzit tot mai des de cazuri in care chiriasul, odata intrat in spatiu, reuseste sa se eschiveze de la plata chiriei, ba mai mult, sa ramana in calitate de locatar, fara ca locatorul sa il poata atinge din punct de vedere juridic. Pentru a evita astfel de situatii, sunt elementare punctele contractuale ce asigura proprietarului dreptul de evacuare al chiriasului. Acestea sunt in general conditionate de neplata chiriei la un termen stabilit de comun accord, de daunele aduse spatiului sau de un comportament neadecvat al locatarului. De asemenea, esentiala este intocmirea actului contractual cu valoare juridica reala, evident, depunerea acestuia la finante/registrul comertului, iar daca e posibil si semnarea acestuia in prezenta unui notar certificat.
Asadar, procesul de inchiriere, desi aparent, considerat superficial in comparatie cu “bataile de cap” ale unei vanzari, prezinta puncte de interes si importanta majora, in buna colaborare pe termen lung al celor doua parti implicate.

03/13

Harta chiriilor de Cluj

de Alexandra Neagos in Chirii, Fără categorie, Stiri imobiliare

În funcţie de bugetul pe care sunteţi dispuşi să îl alocaţi pentru plata chiriei, dar şi de locurile de care vreţi să fiţi cât mai aproape (job, facultate), vă propunem o metodă eficientă de căutare: să mergeţi “ţintit”. Dacă sunteţi în căutare de chiriaşi, categoriile de mai jos vă vor ajuta în egală măsură, pentru a şti unde vă e targetul.

Într-un prim interval de preţ pe piaţa chiriilor, la 250-350 de euro/lună, se pot găsi locuinţe cu două camere în cartierele tradiţionale, cu blocuri, ale oraşului: Mănăştur, Grigorescu, Mărăşti, Gheorgheni, Zorilor, posibil chiar trei camere modeste în Mănăştur, Mărăşti, Grigorescu. Mai ridicate (350-500 de euro) sunt chiriile din blocuri şi vile nou construite, în zone rezidenţiale precum Andrei Mureşanu, Plopilor, Zorilor sau chiar în blocuri noi din Mărăşti şi Mănăştur ori, pentru sume similare – apartamente cu trei camere mobilate. În aceeaşi categorie de preţuri intră şi multe dintre locuinţele din noile extensii ale oraşului: Bună Ziua, Europa.

Pentru clienţii cu aşteptări (şi bugete) mai generoase, la peste 500 euro sunt disponibile apartamente cu 2-3 camere, finisate, mobilate şi dotate. Lista de preţuri merge şi mai sus: cu peste 800 de euro în Cluj se închiriază apartamentele cu 3-4 camere, chiar şi penthouse-uri, în vile şi imobile din construcţii noi, în special cu destinaţia de locuinţă de protocol.

În afară de bugetul disponibil, un alt aspect important în alegerea locuinţei de închiriat ţine de locul de muncă ori, în cazul studenţilor, de localizarea facultăţii şi accesul la infrastructura de transport. Astfel, studenţii sunt interesaţi îndeosebi de zone centrale, semincentrale, de cartierele Zorilor (pentru Universitatea Tehnică) sau Mărăşti (pentru facultăţile cu profil economic). De obicei, studenţii străini au bugete cuprinse între 450-700 de euro, în vreme ce studenţii români se orientează înspre apartamente mai ieftine. Persoanele tinere, cu locuri de muncă în Cluj, aleg să locuiască de obicei în zona unde lucrează. În consecinţă, foarte cerute sunt cartierele Gheorgheni, Mărăşti ori Zorilor, aici fiind amplasate majoritatea clădirilor de birouri unde îşi au sediile multe companii din domeniul IT şi consultanţă.

Persoanele din management, de obicei străini, caută apartamente cu confort sporit, în zone rezidenţiale liniştite şi se orientează aşadar înspre zone ca A. Mureşanu, Buna Ziua, Grigorescu (zona de case) Zorilor, chiar si Europa.

Ofertele de apartamente cu preţuri de 350-600 euro şi numărul cererilor sunt echilibrate în acest moment, aşa că diferenţa o fac locaţia, gradul de finisare, mobilierul şi dotările. De asemenea, a devenit foarte importantă existenţa unui loc de parcare sau chiar a unui garaj. Un apartament mic va avea mai mulţi clienţi decât un apartament cu acelaşi număr de camere dar cu confort mai mare. Apartamentele care oferă un confort ridicat şi preţ mai mare au o perioadă de aşteptare mai lungă pe piaţa închirierilor, dar vor fi contractate pe o perioadă mai îndelungată.