Dacă aţi căutat, căutaţi sau aveţi cunoştinţe care caută printre ofertele de pe piaţa locală în speranţa de a identifica o locuinţă (decentă la capitolul calitate şi nu de neatins la capitolul buget) aţi putut constata că nu e simplu de găsit. Aţi văzut poate preţuri care trec uneori mult peste 1.200 euro/mp, locuinţe în zone fără servicii sau greu accesibile, apartamente în blocuri vechi în care trebuie să mai investiţi considerabil ori în blocuri încă nerealizate şi despre care nu aveţi garanţia că vor ajunge la stadiu real (cu tot cu acte) în perioada următoare, ridicate de dezvoltatori care nu au întotdeauna cel mai bun “CV” în piaţa locală. Şi,totuşi, în Cluj se cumpără, chiar la stadiu de proiect. Sau cel puţin aşa spun (constată) agenţii imobiliari care au putut să vadă astfel de comportamente şi în vremuri de efervescenţă imobiliară de boom ante-criză, când activau în aceeaşi piaţă.

„Una dintre tendințele perioadei de boom imobiliar din 2006 – 2008 revine pe piaţa locală imobiliară. Chiar dacă acum cumpărătorii au alte criterii la achiziţia unei locuinţe, tot mai mulţi aleg să achiziționeze un imobil încă din faza incipientă, când acesta există doar la nivel de planșetă – acest comportament fiind caracteristic în special proiectelor foarte bine localizate”, susţine Răzvan Cuc, Director Regional RE/MAX România, una dintre cele mai mari agenţii active şi la Cluj. Ar exista totuşi şi „o schimbare notabilă” în comportamentul vânzătorilor, spune Cuc: în anii de criză pe piaţa imobiliară aceştia au înţeles că succesul unei vânzări necesită concesii severe, susţin reprezentanţii agenţiei.

Cei de la Re/Max nu sunt singurii care au sesizat reîntoarcerea la acest fenomen. „Se cumpără foarte mult la fază de proiect. Am avut un caz când cineva era dispus să se angajeze să cumpere într-un proiect al cărui dezvoltator nici măcar nu achiziţionase încă terenul”, ne spune reprezentantul unei alte companii active în domeniul imobiliar.

“De aproximativ un an au început să se vândă apartamente în blocuri la stadiu de proiect. Se vând  chiar la  preţul “de piaţă”,  nicidecum la un preţ mic sau mai bun pentru cumpărător. Majoritatea tranzacţiilor se realizează cu plata cash, se mai accesează eventual la final un credit foarte mic de către cumpărător. Se cumpără apartamente în proiecte în cartierele tradiţionale, acolo unde se mai pot construi imobile mici şi unde se mai permit autorizaţii  pe vechiul PUG. Nemaifiind foarte multe terenuri disponibile în cartierele clasice, oamenii insistă să cumpere apartamente în construcţiile viitoare. Asta tocmai pentru că nu sunt foarte multe imobile noi disponibile în aceste cartiere”, explică Cătălin Rus, de la agenţia REMS.

În ciuda entuziasmului care pare să anime unele sectoare de piaţă, amintim că cei interesaţi de achiziţii pe piaţa clujeană pot oricând exemplifica comportamente fără concesii: există dezvoltatori care pretind să încaseze o bună parte din preţul apartamentului vândut chiar înainte de momentul „CF”, când imobilele sunt încă în şantier, la faze incipiente. Se lansează pe piaţă nu doar locuinţe în şantier, ci chiar şi unele la fază de planşetă. Riscurile nu sunt de neglijat în aceste situaţii, iar adesea haoticul urbanism clujean şi-a arătat efectele în piaţă, cu numeroşi cumpărători care au dat bani pe locuinţe, fără să devină proprietarii casei mult dorite.

Despre unul dintre nu puţinele astfel de cazuri puteţi citi aici:

Păcăleală în Clujul imobiliar: au dat zeci de mii de euro pentru apartamente care, oficial, nu există

Aşadar… avantaje şi dezavantaje?

“Avantaje din punctul de vedere al prețului pentru Cumpărător nu există, vorbim eventual de mici negocieri la preţul final, de maxim 2-5%. Există cazuri în care se achită o sumă de avans de peste  50% din preţul total la faza de proiect. În luarea deciziilor de achiziţionare contează foarte mult cine construiește, cum construiește şi ce construcţii are respectivul dezvoltator realizate până în acest moment. În cazul unor astfel de tranzacţii, cei mai mulţi clienţi sunt persoane din afara Clujului. Aceste apartamente se achiziţionează ca investiție sau pentru copiii care vin la Cluj la facultate peste câțiva ani. Constructorii care nu au în portofoliu mai multe imobile realizate şi care sunt noi pe piață nu reușesc să vândă în acest stadiu, vând doar intr-o fază mai avansată, minim la “Roşu”  şi oricum cu un avans mic. Constructorii care vând în acest stadiu construiesc cu banii cash, nu apelează la credite”, precizează Cătălin Rus.

Pentru minimizarea riscurilor se lucrează cu proprietari de imobile cu recomandări sau contracte atent gândite.

 Veşti bune?

Nu se cumpără chiar orice, spun totuşi jucătorii din piaţă. „Cumpărătorii au devenit mult mai analitici și pretențioși și își adaptează cererile după un raționament conservativ, în funcție de bugetele disponibile”, spun reprezentanţii RE/Max. „Sperăm ca în cazul revenirii unei perioade similare cu cea a boom-ului imobiliar, comportamentul de achiziție al românilor să rămână cel cumpătat de astăzi și nu cel din anii 2000, când s-au făcut foarte multe greșeli în tranzacțiile imobiliare, greşeli legate în primul rând de o supraîndatorare excesivă”, a completat Răzvan Cuc. Acesta a subliniat că, deşi românii au început din nou să cumpere locuinţe din faza de proiect, aceştia analizează în primul rând nevoile pe care le au, raportate la buget, şi nu mai investesc în proprietăţi prea mari sau prea costisitoare în ceea ce priveşte întreţinerea. Acelaşi comportament este regăsit şi în situaţia construcţiei de case individuale – beneficiarii îşi analizează mai atent nevoile proiectând şi realizând proiectul adaptat la bugetul de construire şi la cel de întreţinere în utilizare.

Potrivit datelor Re/Max, în primele șase luni ale acestui an, piața imobiliară rezidenţială a crescut cu circa 5%, fapt demonstrat și de numărul mare de proiecte rezidențiale finalizate sau aflate în curs de dezvoltare în toate centrele economice ale țării. „În acest prim semestru s-a simțit o efervescență puternică în special în București, dar și în alte orașe importante ale țării, precum Cluj-Napoca, Braşov sau Iași. Sunt foarte multe proiecte în plin proces de construcție, precum și în etapa de proiectare, ceea ce înseamnă că următoarea perioadă a anului se arată benefică pentru accelerarea numărului de unități livrate”, a mai spus Răzvan Cuc.

Sursa: Actual de Cluj