Treci prin Bună Ziua – vezi şantiere lângă şantiere; ai ajuns în Borhanci – ai case în construcţie şi blocuri care s-au ridicat în doar câteva luni; traversezi Gheorgheniul – zăreşti macarale peste tot în jurul mall-ului, ai ajuns la capăt de Grigorescu – sunt lucrări şi aici; eşti în zonă de centru, în preajma unor foste platforme de fabrici – se fac locuinţe şi birouri. Oraşul e împânzit de construcţii în aceste luni. Iar cei care vând confirmă: 2016 a fost cel mai “bogat” an din ultimii zece în ceea ce priveşte numărul de noi proiecte de locuinţe. Cu toate că oferta a crescut simţitor, preţurile au luat-o în sus. Câteva concluzii la final de 2016.

Cum au evoluat preţurile? “Cu toate că la finalul anului 2015 populaţia era destul de sceptică în privinţa evoluţiei preţurilor pe care noul an urma să o aducă, în 2016 s-a înregistrat o continuă creştere în ceea ce priveşte costul proprietăţilor cu destinaţie rezidenţială. Deşi destul de timidă la început, până în luna decembrie s-a înregistrat o creştere cuprinsă între 10 şi 15%, cu o perioadă de creştere intensă în perioada august-noiembrie. Evoluţia pieţei a fost direct influenţată de procesul de creditare, care a fost facilitat în ultima perioadă. Programul Prima Casă a înregistrat perioade de blocaj pe parcursul anului, lucru care bineînţeles a contribuit intens la lipsa de stabilitate din piaţa imobiliară. Cea mai mare creştere s-a înregistrat pe segmentul construcţiilor noi, în zonele cele mai solicitate ale oraşului, dar nici construcţiile vechi nu s-au lăsat mai prejos”, transmite Cătălin Elcean, de la REMS Imobiliare. Acesta menţionează preţuri care aduc aminte de anii de boom imobiliar de dinainte de criză: între 1400 şi 1500 de euro/ mp util, în zone precum Gheorgheni, zona semicentrală sau Andrei Mureşanu.

“Influenţată direct de cererea mare pentru locuinţe, oferta de proprietăţi rezidenţiale în 2016 a înregistrat o creştere spectaculoasă. Putem discuta de anul 2016 ca anul care a adus cele mai multe proiecte rezidenţiale din ultimii 10 ani, trend care va continua şi în 2017″, anticipează Elcean. Consultanţii de la Coldwell Banker Transilvania anunţau la rândul lor un număr record de unităţi locative aflate în curs de finalizare: 2.300 de locuinţe vor fi livrate pieţei în oraşul Cluj-Napoca în 2016, în creștere cu aproape 50% față de anul trecut.

“Deşi au apărut pe piaţă multe proiecte noi, oferta de apartmente finalizate este aproape inexistentă, cei mai mulţi dintre cumpărători ajungând să cumpere din nou în stadii foarte incipiente ale proiectelor”, completează agentul imobiliar. Un alt “semn” din anii de boom ante-criză imobiliară, când achiziţiile din fază de proiect se întâlneau frecvent, cu tot cu riscurile aferente. Ce urmează? “2017 va continua să pună pe piaţa imobiliară şimaimulte proiecte, proiecte de anvergură, care vor aduce un val de proprietăţi noi, cu diverse facilităţi pentru cumpărători. În ceea ce priveşte preţurile, trendul va rămâne uşor ascendent, urmând a fi influenţat de condiţiile de creditare care continuă să rămână învăluite în mister”, spune Elcean.

Zonele în care a crescut Clujul imobiliar, unde investitorii s-au grăbit să construiască blocuri, chiar dacă infrastructura nu era încă pregătită, au ajuns să mai recupeze din “handicap”. Preţurile sunt oricum ridicate, fiind trecute în clasamente ca “zone bune” ale oraşului şi au devenit atractive inclusiv pentru cei interesaţi să obţină venituri din chirii. “Investiţiile în domeniuimobiliar rămân extrem de profitabile şi atrag din ce în ce mai mulţi investitori spre Cluj-Napoca”, spun reprezentanţii REMS Imobiliare. Zonele cele mai căutate sunt centrul şi zonele imediat adiacente centrului, fiind preferate construcţiile noi, care oferă un grad ridicat de confort. “De asemenea, noua zonă de business, dezvoltată în jurul Mall-ului Iulius este un magnet în ceea ce priveşte proiectele imobiliare exlclusiviste, foarte căutate atât de chiriaşi, cât şi  de investitorii care doresc să obţină chirii “occidentale”. De asemenea, zonele noi ale oraşului, care au înregistrat în 2016 o îmbunătăţire considerabilă pe partea de infrastructură, cum ar fi Bună Ziua, Borhanci, Europa sunt foarte căutate ca şi investiţie. Se obţin venituri considerabile din închirierea lor”, precizează Elcean.

Cumpărătorii care depind de finanţare bancară au ajuns să fie în dificultate pe piaţa clujeană: preţurile au ajuns destul de sus, aşa că cei care vor locuinţe sunt nevoiţi să facă multe concesii. “În ceea ce priveşte achiziţia pentru uz personal, clienţii care îşi caută locuinţe apelează încă în mare parte la creditare, lucru care în raport cu preţurile practicate în Cluj îi limitează destul de mult, punând cumpărătorii să aleagă între zonă şi suprafaţă”, arată reprezentantul REMS. Pentru achiziţiile cu “Prima casă” cele mai căutate zone pentru construcţiile noi sunt Bună Ziua, Borhanci, Europa, iar pentru cele vechi – cartierele Gheorgheni, Mărăşti, Mănăştur, unde clienţii se mai pot încadra în plafonul maxim.

Amintim că prețul mediu pentru apartamentele din Cluj-Napoca a ajuns la 1.243 de euro pe metru pătrat util, după datele Imobiliare.ro, contabilizate în funcție de sumele cerute în ofertele intermediate de portal.  Față de sumele vehiculate în urmă cu un an, pretențiile proprietarilor au crescut cu 10%. Spre comparație, în funcție de prețurile cerute, prețurile apartamentelor din mari orașe ale țării sunt destul de mult în urmă: București – 1.129 de euro pe metru pătrat, Timișoara – 1.036 de euro pe metru pătrat util. Datele rezultate din analizele evaluatorilor indică sume mai mici – aici nu mai e vorba de prețuri cerute, ci de valoarea de piață. Astfel, potrivit datelor Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, la nivelul perioadei 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016, Cluj-Napoca a detronat Bucureștiul în materie de valori de piață pe metru pătrat al apartamentelor amplasate în bloc; dar sumele sunt mai mici decât cele care figurează în analizele care interpretează preţuri din oferte. Astfel, în Cluj-Napoca, valoarea de piață pentru acest tip de locuințe s-a ridicat la 1.048 Euro/ mp, în timp ce în București, această valoare a ajuns la 1.018 euro/ mp. Topul valorilor de piață pentru apartamentele în bloc este urmat de Timișoara, cu 933 euro/ mp, Constanța, cu 897 euro/ mp și Iași, cu 887 euro/ mp.

Cum arată noua “Prima Casă”

Statul va garanta în proporție de maximum 50% valoarea creditelor acordate pentru achiziția de locuințe noi și/sau consolidate în cadrul programului guvernamental ”Prima casă”, în timp ce creditele pentru locuințele care nu se încadrează în aceste categorii vor fi garantate de stat în proporție de maxim 40%, potrivit unei Ordonanțe de Urgență aprobate în ședința din 8 decembrie a Executivului. Adică înainte de alegerile care vor duce la schimbarea guvernului. În ambele cazuri, procentul de garantare este raportat exclusiv la creditul care se doreşte a fi contractat prin Programul Prima casă.

Noile reglementări au fost adoptate prin ordonanță de urgenţă, pentru implementarea în regim de urgenţă, începând cu 1 ianuarie 2017, a liniilor directoare și a obiectivelor stabilite pentru următorii 5 ani în cadrul Strategiei programului ”Prima casă”. Conform actului normativ adoptat de Guvern la început de decembrie, prin locuință nouă, în sensul programului ”Prima casă”, se înțelege orice imobil care respectă condițiile pentru a fi încadrat în categoria imobilelor cu destinația de locuință, recepționat la terminarea lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat. De asemenea, vor fi asimilate în categoria locuințelor noi și locuințele supuse cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat unor lucrări de intervenție în vederea consolidării și/sau a reducerii riscului seismic.

Pentru anul  anul 2016, Ministerul Finanțelor Publice a alocat un plafon total de garantare de 2,9 miliarde de lei, din care 2,55 miliarde de lei plafon nou alocat prin Hotărâri de Guvern, restul reprezentând diferența rămasă nealocată/neutilizată din anul 2015. În perioada ianuarie-octombrie 2016, au fost acordate 30.044 de garanții, în valoare totală de 2,8 miliarde de lei. În cadrul Programului, rata creditelor neperformante este de 0,3 %, din totalul garanțiilor acordate. Până în prezent au fost executate 508 garanții. Din 2009, când a fost lansat Programul ”Prima casă”, și până la finalul lunii octombrie 2016 au fost acordate 201.080 de garanții, în valoare totală de 17,2 miliarde de lei, pentru finanțări în valoare de aproximativ 34,4 miliarde de lei.