Piaţa imobiliară pe segmentul rezidenţial în Cluj-Napoca a cunoscut o evoluţie puţin diferită faţă de trendul înregistrat la nivel naţional; dacă în cazul celorlalte orașe, prețurile au suferit scăderi majore, inclusiv la începutul anului 2015 cât și pe parcursul anului 2014, nu acelaşi lucru îl putem spune şi despre Cluj-Napoca.
Pentru o analiză cât mai apropiată de realitate a pieţei imobiliare clujene, este esenţială o diferenţiere zonală, între localitățile limitrofe și cartierele consacrate ale municipiului Cluj-Napoca. Astfel, în localități precum Floreşti, Apahida, Baciu, prețul pentru locuințe în imobile nou construite este situat în intervalul 500-600 Euro/mp, în timp ce, în cartierele consacrate precum Zorilor, Gheorgheni, A. Mureşanu, Bună Ziua prețurile depășesc 950-1050 euro/mp.
De ce au crescut preţurile?
Accesul tot mai facil la finanţări (ieftinirea costului pentru creditul imobiliar, precum Prima Casă, creditul Casa Mea de la BCR sau alte oferte similare) reprezintă unul dintre motivele pentru care preţurile apartamentelor au crescut în Cluj-Napoca, în intervalul ianuarie-decembrie 2014. De asemenea, dezvoltarea zonei IT&C şi alăturarea sintagmei ”Silicon Valley” de România municipiului Cluj-Napoca, au avut efecte şi pe piaţa imobiliară. În ultimii ani, acest sector de activitate a crescut în dublă dimensiune: pe de-o parte, companiile locale din domeniu s-au extins, iar pe de altă parte pe piaţa locală au intrat o serie de companii multinaţionale, oferind venituri angajaților peste salariul mediu la nivel național. Creşterea veniturilor celor care activează în acest sector au determinat apariţia unui profil de client relativ nou pe piaţa locală: clientul pretenţios, cu vârsta cuprinsă între 25-35 de ani, care este dispus să plătească pentru confort/zonă/acces.
O altă categorie de clienți pe piaţa imobiliară clujeană este reprezentată din clienţii-investitori. Aceştia achiziţionează proprietatea sau, în unele cazuri, chiar mai multe proprietăţi cu scopul închirierii ulterioare. Pentru astfel de achiziţii se caută zonele preferate de studenţi, în apropierea facultăţilor sau cele din zonele de birouri, pentru angajaţii multinaţionalelor.
Un alt motiv prin care se explică creşterea preţurilor la apartamente noi, este oferta limitată de terenuri disponibile pentru tranzacţii şi pretabile pentru construcţia de imobile rezidenţiale, în zone accesibile în ceea ce priveşte infrastructura.
Zonele populare
Din această cauză, proprietățile rezidențiale din zonele atractive ale oraşului, atât pentru viitori chiriaşi, cât şi pentru viitori locatari / proprietari – Centru, Gheorgheni, Zorilor, A.Mureşanu, Bună Ziua – au suferit creşteri consistente de preţ, care nu puteau fi anticipate în urmă cu 3-4 ani.
O atenţie sporită ar trebui să se acorde zonei adiacente complexului comercial/birouri Iulius Mall (cartierele Gheorgheni, Mărăşti), unde sunt amplasate de asemenea două mari facultăţi cu profil economic. În perioada imediat următoare, sunt anunţate aici mai multe proiecte rezidenţiale de anvergură, zona fiind una care a cunoscut o creştere importantă datorită complexului comercial, a facultăţilor, precum şi datorită prezenţei imobilelor de birouri, care acomodează companii multinaţionale / IT.
Targetul de clienţi este format în special din tineri cu vârste între 25-35 de ani, tineri căsătoriţi şi investitori. Tipurile de apartamente dezvoltate sunt cu precădere cu una, două respectiv trei camere, cu suprafeţe de 35-75 mp. Sunt două motive pentru care se preferă aceste tipuri de apartamente (număr redus de camere și suprafețele mici): prețul la achiziție, precum și încadrarea în plafonul garantat de catre FNGCP în vederea achiziției de locuințe.
Pentru clienţii care preferă suprafeţe generoase, sunt recomandate zonele nou dezvoltate în arealul Clujului, şi anume Bună Ziua, Europa, strada Câmpului, locaţii unde sunt dezvoltate preponderent apartamente de 2, 3, 4 camere, cu suprafeţe de 55-100 mp.
În tabelul de mai jos este prezentată evoluţia preţurilor medii pentru proprietăţi imobiliare noi, analiză realizată diferenţiat pe zone, comparând anul 2014 cu anul 2015.
