Ce s-a întâmplat în 2014 și ce să așteptăm în 2015, care au fost sectoarele active, ce spații se caută și unde – sunt câteva dintre datele pe care vi le prezentăm pentru piața spațiilor comerciale, la nivel național și cu focus pe Cluj-Napoca.

Piata spatiilor comerciale la nivel national

Creșterea economică, corelată cu evoluția volumului vânzărilor, a încurajat dezvoltatorii să înceapă lucrările de construcție la centre comerciale mari: Mega Mall, Parklake Plaza, hypermarket-uri Kaufland și să continue implementarea diverselor proiecte aflate la stadiu de proiect. Această tendință se regăsește și în orasele mai mici care au un stoc limitat de spații comerciale moderne.

Reprezentativă pentru piața spațiilor comerciale din 2013-2014 a fost extinderea lanțurilor comerciale de tip discount. Pe segmentul spațiilor comerciale stradale, cererea a fost susținută în special de magazinele de proximitate: Carrefour Express, La Doi Pași și a marilor lanțuri comerciale: Carrefour, Metro. Pe segmentul supermarket-urilor se detașează ca leader a expansiunilor, lanțul Mega Image.

Centre comerciale

Oferta:

La sfârșitul anului 2013, stocul de spații comerciale a fost de 2 210 000 mp, piața înregistrând o creștere cu 50% în ultimii cinci ani. În ultimii doi ani viteza de creștere a numărului de centre comerciale a scăzut simțitor. În ultimii cinci ani livrările înregistrate pe piață au constat în discounter alimentar și mai multe spații adiacente sau faze suplimentare de construcții la proiectele existente. Pentru anul 2015 au fost anunțate mai multe extinderi a lanțurilor de magazine existente, cu spații complementare. Cu toate acestea, o piață care anunță a fi destul de activă din anul menționat s-a dovedit a fi mult mai săracă în ceea ce privește livrările de spații.

Cererea:

În perioada 2013 – 2014, România a înregistrat o creștere a consumului casnic de doar 0,7% față de anul 2012. Acest lucru a avut un impact inegal asupra vânzărilor cu amănuntul, înregistrată de domeniul food & beverage și segmentele non-alimentare. O altă tendință care a apărut anul trecut pe segmentul centrelor comerciale se referă la marile lanțuri internaționale care s-au orientat spre suprafețe de vânzare mult mai mari decât au avut. Această tendință a început în Europa de Vest, în încercarea retailerilor de a oferi o varietate mai mare de produse, astfel încercând să contracareze creșterea continuă a segmentului online. Cererea pe segmentul centrelor comerciale a fost generată în special de comercianții de îmbrăcăminte, încălțăminte și prestatorii de servicii.

 Chiria:

După scăderea chiriilor în centrele comerciale, înainte de anul 2012, ținând cont de oferta de spații, nivelul chiriilor nu s-a modificat semnificativ. Acestea variază la spațiile mici între 25-40 Euro/mp, iar pentru cei care au închiriat suprafețe mai mari sau sunt chiriași-ancoră, prețurile variază între 6 și 12 Euro/mp. Deoarece chiriile în cadrul spațiilor comerciale specializate (alimentare, bricolaj) sunt direct legate de cifra de afaceri realizată în fiecare locație, nu au existat modificări la chiriile pe acest segment.

Prognoza:

Se preconizează ca anul acesta procentul care reflectă consumul casnic să crească. În direct conexiune cu această evoluție, e de așteptat ca retailerii existenți pe piață să facă planuri de expansiune și să încerce să deschidă mai multe magazine. Prin proiectele anunțate și cele aflate în construcție, în următorii ani, suprafața de spații comerciale în centrele comerciale se va mări cu aproximativ 20%. Anul 2014 a fost anul cu cele mai puține suprafețe livrate.

Pentru următorii ani, se estimează creșterea de magazine cu noi branduri, existând mai mulți retaileri internaționali prezenți în țările CEE care au în vedere să intre pe piața din România. Totuși, având în vedere faptul că cele mai multe companii sunt interesate de parteneriate și oferă francize, estimăm că doar o parte dintre ele vor fi în măsură să deschidă un magazin în cursul anului 2015. Extinderile vor cuprinde și orașele regionale, care au un stoc redus de spații comerciale moderne. Odată cu finalizarea centrelor comerciale din orașele mijlocii, se vor extinde și magazinele specializate de îmbrăcăminte și încălțăminte, care doresc să își continue extinderea la nivel național în anul 2015.

Piața spațiilor comerciale în Cluj-Napoca

 Spații comerciale stradale:

În această secțiune se analizează piața spațiilor comerciale din Cluj-Napoca, în zona ultracentrală, semicentrală și în cartierele principale. Cererea este activă, însă activitățile comerciale prestate nu au capacitatea de a susține costurile de ocupare, forțând chiriașii să părăsească spațiile ocupate. Acest segment are un grad de incertitudine mai mare pe lângă factorii generali care influențează piața spațiilor comerciale. Piața spațiilor stradale din Cluj-Napoca este atipică față de alte mari orașe ale țării, îndeosebi în zona ultracentrală există activități de genul baruri/cafenele/restaurante, unități de tip fast food și din ce în ce mai multe companii de tip outlet/ second hand.

Zona ultracentrală a Clujului este formată din clădiri interbelice și artere pietonale unde spațiile comerciale nu au suprafață mai mare de 100 mp. Din această cauză, marile branduri de retail nu au considerat suficient de interesant să deschidă magazine în zonele respective, îndreptându-se înspre cele două malluri ale orașului. Un alt motiv pentru care marii retaileri nu au magazine pe arterele importante este lipsa traficului pietonal, clienții preferând pentru cumpărături cu precădere cele două mall-uri existente. Lipsa locurilor de parcare din centrul orașului este unul dintre elementele care descurajează traficul pietonal din această zonă.

Categoriile de operatori care s-au dezvoltat anul trecut pe piața locală și care au adus un feedback pozitiv sunt lanțurile farmaceutice și retailerii străini. Unitățile bancare și-au restrâns activitatea și au închis unele sucursale, atât în zona ultracentrală, cât și în cartiere.

Ținta tuturor comercianților sunt zonele extrem de aglomerate, zone care dispun foarte rar de spații comerciale disponibile spre închiriere, acestea fiind sub contract cu diverse activități de business, pe o perioadă cuprinsă între 3-5 ani cu posibilitate de prelungire. Una din străzile cele mai cerute de comercianți în Cluj-Napoca este strada Memorandumului, unde sunt „liste de așteptare cu potențiali chiriași” pentru fiecare spațiu. Aici chiriile sunt peste media zonei ultracentrale, ajungând și la 40 Euro/mp. Companiile care desfășoară activitate în această zonă sunt lanțuri farmaceutice, magazine cu produse de panificație, magazine de haine și încălțăminte destinate persoanelor cu venituri medii.

 Chiria

În general, chiriile lunare pentru spațiile comerciale stradale în Cluj-Napoca variază între 30-35 Euro/mp în zonele ultracentrale-centrale și între 15-25 Euro/mp în zonele secundare.

Nu au existat modificări semnificative cu privire la chiriile obținute pe parcursul anului 2014, începutul anului 2015. Cu toate acestea, chiria medie variază în funcție de atractivitatea fiecărei zone. Chiar și în cazul spațiilor situate pe aceeași stradă, chiria medie diferă în funcție de suprafața spațiului, de domeniul de activitate și disponibilitatea proprietarilor la negocieri. Unii proprietari preferă să obțină drept chiriaș un brand mare, caz în care chiar dacă nu se ajunge cu prețul chiriei la nivel maxim, există continuitate la contractul de închiriere.

Centru Semicentru Marasti Manastur Zorilor
 30 – 40 eu/mp 25 – 30 eu/mp  20 – 25 eu/mp  20 – 25 eu/mp  15 – 20 eu/mp

 

Prognoza:

Chiriile pentru spațiile comerciale stradale, precum și cele pentru spațiile situate în centrele comerciale se vor menține între intervalele înregistrate în 2014. Piața spațiilor comerciale va înregistra extinderi pe segmental centrelor comerciale, hypermarket-urilor și a magazinelor de proximitate (supermarket).

Spații comerciale de vânzare

Oferta spațiilor comerciale de vânzare în zonele cu traffic pietonal și arie comercială semnificativă este foarte restrânsă. Sunt câteva spații de vânzare în zona centrală, dar prețurile cerute de proprietari sunt cu mult peste nivelul la care un potențial investitor își poate face calcule de rentabilitate. Spațiile comerciale disponibile pentru vânzare în zona ultracentrală se încadrează în intervalul de preț 3000 – 4000 Euro/mp.

Locațiile extrem de solicitate sunt zona ultracentrală: Piața Unirii, str. Regele Ferdinand, Bulevardul Eroilor și Piața Mihai Viteazu. Pentru cartierul Mărăști: str. Bucuresti, str. Fabricii, zona Pieței Mărăști; pentru cartierul Mănăștur: Calea Florești, str. Izlazului, str. Primăverii, iar în cartierul Zorilor: zona Pieței Zorilor, str. Observatorului și Calea Turzii.

Anul 2014 a fost un an cu puține tranzacții pe acest segment, acestea fiind realizate de către persoane care doresc să dezvolte o afacere proprie. Investitorii români și străini speră ca anul 2015 să aducă pe piața imobiliară o varietate de spații comerciale cu profit bun pentru investiție.