proiect Ursus
Un ansamblu cu 300 de apartamente, în combinație cu un centru comercial de mari dimensiuni, cu terasă pe acoperiș – e propunerea de proiect pentru terenul fostei fabrici de bere Ursus, una dintre ultimele unități de producție bine amplasate în oraș care s-au „retras” în favoarea dezvoltării de noi funcțiuni. În noul context imobiliar, în care noul proprietar al fostei platformei de producție se pregătește să ridice un ansamblu de 300 de apartamente, vecinii cu proprietăți în zonă cer ridicarea unei interdicții „istorice” de construire care nu le-a permis să își renoveze casele ori să ridice altceva pe terenuri, în perspectiva de a rezerva locul pentru o posibilă viitoare stradă care să lege str Moților de Uzinei Electrice. În aceste condiții, proiectul noului proprietar al Ursus cu planuri imobiliare ar putea merge în paralel cu o acțiune a primăriei de a iniția o licitație pentru realizarea unui PUZ modificator în zonă, care să schimbe reglementările actuale.

După patru prezentări în comisia operativă, Planul Urbanistic Zonal (cu beneficiar Ursus Breweries) pentru un ansamblu de locuințe, comerț și servicii, pentru terenul de pe Calea Mănăștur 2-4 a fost prezentat în ședința de azi a Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU). Terenul de aproximativ 12.000 mp, parte a fostei platforme Ursus, a fost achiziționat în acest an de Vasile Pușcaș, om de afaceri cu activitate în domeniul salubrității, dar și cu două proiecte imobiliare de mari dimensiuni deja lansate în Cluj-Napoca, ginerele ministrului Transporturilor, Ioan Rus. Noul proprietar a inițiat demersurile pentru realizarea unui ansamblu de locuințe și servicii pe o parte din terenul fostei fabrici.

Arhitectii

În acest scop, beneficiarul s-a angajat să cedeze 2.600 mp pentru realizarea pe cheltuială proprie a unui drum nou, de acces din artera principală (Calea Mănăștur-Moților), pentru a îmbunătăți traficul și accesul la noul ansamblu. În urma unei prezentări în „comisia mică”, în afara drumului de pe terenul beneficiarului, proiectanților li s-a solicitat să propună și o „variantă de îndreptare”, pentru ca această nouă cale de acces să fie ajustată, în funcție de negocierile din teren. În această idee, ahitectul Adrian Iancu a propus ca pe planșa de reglementări să fie asigurată zonă de restricții pentru etapa ulterioară – zone rezervate pentru drum. „Ca să se dea o direcție pentru cei care vor veni să facă alte documentații urbanistice în zonă”, a spus Iancu.

Plângerile vecinilor

Fără să se opună ansamblului care va aduce nu mai puțin de 300 de locuințe în zonă, un grup de cetățeni cu proprietăți în vecinătatea Ursus a venit la ședința CTATU pentru a cere „drepturi egale”, în condițiile în care noii poprietari ai platformei industriale se pregătesc să construiască. Mai exact, nemulțumirile cetățenilor pornesc de la un Plan Urbanistic Zonal din 2007, prin care sunt impuse interdicții de construire în zonă. Acestea au fost puse în vederea realizării, în viitor, a unei străpungeri (o cale de circulație) din Calea Moților spre Uzinei Electrice. Aceste interdicții nu afectează terenul ex-Ursus, dar îi împiedică pe alți proprietari vecini să facă intervenții pe terenurile lor. Așa că, în contextul discuțiilor lansate pentru noul proiect, vecinii au venit și ei cu solicitări legate de dezvoltarea zonei.

“Suntem din 2007 în interdicție de construire. Nu am putut nici măcar să renovăm, din cauza acelui PUZ, deși locuințele erau în stare de degradare. Corect ar fi ori să se ridice restricția, ori să fim expropriați și să se facă ceva pentru oraș. Acum, suntem blocați și nu ne putem bucura de proprietățile noastre”, a spus reprezentanta proprietarilor de pe stradaMoților nr 120. „De fapt, am aflat că în zonă există o interdicție din ‘84, de pe vremea lui Ceaușescu”, a explicat unul dintre vecini. “ Pe noi nu ne-au lăsat să construim, casele s-au devalorizat”, a subliniat un proprietar de teren din zonă.

„Am cumpărat acest teren, acum 10 ani, am luat un Certificat de Urbanism pentru construcție provizorie, iar apoi situația s-a modificat. Aşa că am rămas cu un teren cumpărat pe care nu se poate construi. E în zona de interdicție”, a menționat un alt proprietar din zonă, care deține un teren de 500 mp la nr. 122 pe strada Moților. „Ne despart câțiva centimetri, iar ei (noii proprietari ai terenului Ursus, n.red.) pot să construiască și noi nu putem să renovăm. Nu am fost lăsați să ne aranjăm casele, să le punem la punct, să aibă o valoare de piață”, s-a plâns un alt vecin.

Ursus nu are interdicție. Dar lansează re-analizarea zonei pentru vecinii cu interdicții

„Zona de interdicție nu afectează acest proiect (proiectul de la Ursus, n.red.). Proiectul propus e lângă această zonă; vecinii sunt cei mai afectați. Folosind doar terenul cedat de proprietarul de la Ursus străpungerea prevăzută în acel PUZnu se poate realiza total cum trebuie”, a sintetizat Iancu. După cedarea bucății din terenul Ursus va fi nevoie de o suprafață mai mică din vecinătate decât era nevoie înainte. Dar încă mai e nevoie. În aceste condiții, va fi necesar un nou PUZ, pentru zona adiacentă (realizat în concordanță cu actualul PUZ-Ursus propus), pe care Primăria îl poate iniția, având în vedere interesul public, după cum a susținut și primarul Emil Boc. De asemenea, va fi nevoie de lansarea procedurii de expropriere, pentru ca primăria să achiziționeze suprafața de teren necesară. „Dacă pe lângă ceea ce se face acum ca străpungere va fi nevoie de altă suprafață, primăria trebui să își asume să lărgească această cale de acces și să elimine restricția de la dvs”, a spus Boc.

Oportunitatea

„Vecinii sunt aici pentru că a apărut o oportunitate. Acest proiect de dezvoltare a creat o posibilitate”, a puctat arhitectulȘerban Țigănaș, membru CTATU. „Valoarea proprietăților dumneavoastră crește cu această investiție. Aveți presiune de oferte de cumpărare, restructurarea zonei aduce interes, e posibil ca parcelele dvs să fie acumulate, ceea ce e firesc”, a mai menționat Țigănaș.

Problema vecinătăților s-ar rezolva printr-un PUZ modificator inițiat de primărie, așa că ar urma lansarea unei licitații în acest sens. Procesul pentru realizarea acestui PUZ va merge concomitent cu proiectul privat al proprietarilor de la Ursus, a mai menționat primarul, care a transmis și ca propunerile exprimate pentru acest proiect să fie analizate în comisia operativă înainte de eliberarea unui aviz favorabil.

 

Proiectul pregătit pentru fosta fabrică de bere

Proiectul cu indici generoși de construire (Procent de Ocupare a Terenului de 60% și Coeficient de Utilizare a Terenului de 3), prevede un ansamblu de aproximativ 300 de apartamente, un spațiu comercial de mari dimensiuni, cu terasă și un regim de înălțime de până la șapte etaje.

cladirea Ursus colt

Arhitectul Șerban Țigănaș a fost cel care a punctat premierele pe care le lansează proiectul în peisajul imobiliar local. Dar și câteva rezerve pe care le poate genera „premiera”. „Sunt orientat spre a realiza în zone centrale un oraș dens, compact, eficient, e un model european preconizat ca fiind cel dezirabil. Dar trebuie văzut cum va funcționa aici. Propuneți un mare centru comercial cu locuințe deasupra. Am mai văzut până acum mixul comercial – birouri, care a funcționat. Cel de aici e un experiment care ar putea să meargă sau nu”, a intervenit Țigănaș. Acesta a mai lansat o recomandare: indici de construire „compatibili” cu cei din zone similare pentru „echitate” în piață.

“Ar fi primul ansamblu de locuințe din generația nouă, cu zonă de grădină pe terasa spațiilor comerciale. Locatarii vor avea apartamentele, dar teren pe terasă. Adică 300 de apartamente, fără teren propriu. Ci cu terasă pe magazin. Apoi, spațiile comerciale au nevoie de zone de echipamente. Se poate locui în vecinătatea lor?”, a mai atras atenția Țigănaș.

Un singur vecin dintre cei prezenți a ridicat problema proiectului propus de fapt de noul dezvoltator. Însă nici acesta nu a contestat propunerea, ci a solicitat ca retragerea față de limita de proprietate prevăzută în proiect să fie reglementată încă de la acest stadiu al documentației, pentru a fi protejat de „mamutul de 30 de metri înălțime”. “Planșa prezentată de noi prevede această retragere. E o retragere de 14 metri, iar înălțimea la cornișă a clădirii este de 28 de metri”, a precizat arhitectul Cristian Bănuț, de la Arhimar, cel care a susținut proiectul.

Cine e “noul Ursus”

Terenul fostei fabrici a rămas disponibil pentru piața imobiliară după ce încă din 2010 reprezentanţii Ursus au anunţat că fabrica de bere îşi va înceta producţia, utilajele vor fi demontate şi duse la alte unităţi, iar cei 150 de oameni care lucrau aici vor fi concediaţi. Motivele principale invocate au fost costurile mari de operare ale fabricii din Cluj şi localizarea sa în centrul oraşului, ceea ce o făcea mai dificil de administrat din punct de vedere logistic. După renunţarea la activitatea de producţie, în incinta fostei fabrici a fost amenajat un restaurant, un bar şi o miniunitate de producţie, în urma unei investiţii de 1,1 milioane de euro.

O suprafaţă de aproximativ 1,2 ha, parte a fostei platforme de producţie din zona Căii Mănăştur, a fost achiziţionatăla începutul anului, prin societatea Drusal, controaltă de Vasile Puşcaş. Drusal Baia Mare, activă în domeniul managementului şi reciclării de deşeuri, a realizat la Cluj un complex cu două corpuri de clădire (birouri şi apartamente) pe Calea Dorobanţilor. Prin societatea Florisal, acelaşi grup de investitori a demarat lucrările pentru un ansamblu cu funcţiuni mixte în zona str. Ploieşti-Constanţa, acum în stadiu avansat de lucrări.

Sursa: Actual de Cluj